Naar het overzicht

Kempen Real Estate Update:  Hoe gaat de kantorensector “werken” in de toekomst?

11 juni 2020

De afgelopen drie maanden hebben we ondervonden dat de COVID-19-pandemie gevolgen heeft voor zo’n beetje ieder aspect van onze dagelijks leven, van werken en winkelen tot vrijetijdsbesteding. Tegen deze achtergrond ondergingen vastgoedaandelen wereldwijd een snelle en veelal hevige correctie. Beleggers probeerden de snel veranderende fundamentals in de koersen te verdisconteren, wat echter allesbehalve eenvoudig was. Concrete transactiegegevens zijn als gevolg van de onvermijdelijke afzwakking van de verhuur- en beleggingsactiviteit nog onvoldoende beschikbaar. Uiteenlopende visies over de duur en diepte van de recessie vormen eveneens een complicerende factor.

Real Estate

Vastgoed is een heterogene beleggingscategorie. Ieder object bestaat weliswaar uit bakstenen en cement, maar vastgoedobjecten kunnen qua gebruiksmogelijkheden en dynamiek enorm verschillen. We zijn ons er maar al te zeer van bewust dat fysieke winkels in een steeds lastiger parket verzeild raken nu de meeste trends van vóór de COVID-19-uitbraak versneld doorzetten. Veel winkelvastgoedeigenaren gaan de komende maanden en jaren een ware overlevingsstrijd tegemoet. Iedereen zal beamen dat de groei van logistiek vastgoed vooral ten koste van fysieke winkels heeft plaatsgevonden. Hier wordt het fundamentele beeld steeds gunstiger. Deze subsector kwam sterk op en hield de essentiële economie in coronatijden draaiende. Aanbieders van logistiek vastgoed profiteerden hiervan. Bij woningvastgoed zien we alleen wat uitdagingen bij studentenhuisvesting. Wonen is een basisbehoefte. De meeste overheden willen voorkomen dat op dit gebied een crisis ontstaat en daardoor hield dit segment goed stand.

Kantoorvastgoed is de subsector met de grootste vraagtekens. Dit is een segment waarover veel discussie bestaat tussen sectorspecialisten en beleggers. In deze update schetsen we onze toekomstvisie voor deze sector. We staan stil bij verschillende thema’s – urbanisatie, globalisering, digitalisering, verdichting, massavervoer en overheidsbeleid – waar interessante trendverschuivingen plaatsvinden die mede bepalend zijn voor hoe ons kantoor er in de toekomst zal uitzien.

Kantoren in de reset
Deze pandemie heeft de wijze waarop we werken (voor degene die nog werk hebben) ontegenzeglijk ingrijpend veranderd. Enkele jaren geleden werd thuiswerken nog als excuus gezien om huishoudelijke klussen in te halen. Verbinding maken met het netwerk op kantoor leverde vaak problemen op. In de huidige coronatijd doen managers inmiddels een dringend beroep op thuiswerkende medewerkers om genoeg pauzes tijdens het werk in te lassen om burn-outs te voorkomen. Werknemers lijken thuis langer en harder te werken, ondersteund door een stabiele technische infrastructuur en effectieve communicatielijnen. 

We geloven niet dat het kantoor passé is, dat we voortaan iedere dag thuis gaan werken. Wel denken we dat flexibel werken nu ook in opkomst is in veel bedrijfstakken waar dit van oudsher nauwelijks mogelijk was. Het is dan ook onvermijdelijk dat sommige kantoren overbodig worden. Dat geldt vooral voor kantoren die in buitenwijken gelegen zijn, maar ook voor panden in het stadscentrum die qua functionaliteit of design verouderd zijn. Deze gebouwen zullen, om te beginnen op secundaire locaties, met structurele leegstand te maken krijgen.

 

 

“Wij geloven niet dat de kantoren markt dood is en dat we allemaal elke dag thuis gaan werken. Echter, wij zijn er van overtuigd dat flexibel werken binnen steeds meer bedrijfstakken gangbaar wordt, zelfs in die bedrijfstakken waar het vroeger ondenkbaar was.”

Niet elk kantoor is hetzelfde

Kantoorvastgoed is van oudsher een zeer cyclisch segment. Beleggers moesten hun beleggingen door de gehele cyclus heen goed timen om een behoorlijk risicogewogen rendement te kunnen behalen. Dit was mede een gevolg van het feit dat het in goede gebruiksstaat houden van een kantoorgebouw relatief veel investeringen vergt. En ook wanneer kantoorruimte opnieuw wordt verhuurd, moet er geïnvesteerd worden. Naarmate de huurtermijnen korter worden, moet de verhuurder er steeds vaker voor zorgen dat het vastgoed aan de meest recente standaarden voldoet. 

Na de wereldwijde financiële crisis nam de vraag naar kantoorruimte als geheel weer toe naarmate de economie herstelde. Alleen is die vraag inmiddels uit hele andere bedrijfstakken afkomstig. Er heeft een verschuiving plaatsgevonden van bedrijfstakken met een krimpend personeelsbestand (financiële dienstverlening, verzekeraars, juridische sector, administratieve functies) naar goed gekapitaliseerde technologiebedrijven, reclamebureaus, media- en informatieaanbieders met een bestendige inkomstenstroom. Zij namen de marginale groei van de wereldwijde hoeveelheid kantoorruimte voor hun rekening. Nu moeten verhuurders hun aanbod op de vernieuwde vraagkant afstemmen. Voor sommigen is dit eenvoudig, maar voor anderen is dit gezien hun locatie vrijwel onmogelijk. Uiteindelijk komt het allemaal toch weer neer op: locatie, locatie, locatie! We zien dat huurders uit deze opkomende bedrijfstakken hun kantoor- en werkomgeving duidelijk als strategisch concurrentiewapen inzetten om het jonge, technologisch onderlegde talent aan te trekken dat zij zoeken. Deze trend kan versneld doorzetten zodra de pandemie wegebt. Daarentegen zien wij de toekomst somber in voor co-workingplekken die voor meerdere bedrijven toegankelijk zijn (niet te verwarren met flexwerkplekken binnen de eigen organisatie) na een 3-jaars periode van zeer sterke groei. Bedrijven zullen na de COVID-19-pandemie zeker anders tegen co-workingplekken aankijken. 

Traditionele kantoren, die vooral worden gebruikt voor werk dat relatief gemakkelijk geautomatiseerd kan worden, zullen nog niet snel verdwijnen. Wel moeten zij de nodige uitdagingen het hoofd bieden, waarbij de pandemie ook een negatieve factor zal zijn. Deze kantoren, die veelal door een relatief groot en wat ouder personeelsbestand bemand worden, worden waarschijnlijk met steeds hogere investeringsvereisten en operationele kosten geconfronteerd (bijvoorbeeld schoonmaakkosten). In reactie op SARS moesten in Azië bijvoorbeeld noodvoorzieningen getroffen worden zoals infrarood temperatuurscanners, contact-tracing via apps, verplichte gezichtsmaskers en desinfecterende middelen. Dit zal in Europa en Noord-Amerika waarschijnlijk ook gaan komen, en de verhuurder mag hiervoor gaan betalen. Mede ingegeven door overheidsbeleid zal er daarnaast meer nadruk op stedenbouwkundige planning komen te liggen. Extreem dichtbevolkte gebieden waar infecties zich gemakkelijk kunnen verspreiden, worden daarbij gemeden, ook omdat werknemers dergelijke locaties moeilijk kunnen bereiken (omdat ze in overvolle bussen en treinen moeten reizen). Vanuit de wens dat er minder auto’s op de weg komen, stuurt de overheid aan op woon-werkverkeer naar minder grootstedelijke, flexibele hubs die een gatewayfunctie vervullen en via e-bikes of elektrische auto’s bereikbaar zijn. Ook dit betekent dat er binnen de voornaamste bedrijfstakken in de toekomst minder behoefte aan standaard kantoorruimte zal zijn. Het afgelopen decennium nam de hoeveelheid kantoorruimte per werknemer nog af. Maar deze trend zal nu waarschijnlijk tot staan worden gebracht of zelfs weer omslaan. Dit zal nog enig tegenwicht bieden bij de structurele demise van dergelijke soorten gebouwen. Toplocaties zullen naar verwachting aantrekkelijk blijven voor de hoofdkantoren waarmee wereldwijde ondernemingen zich willen profileren. Dit zal tegenwicht bieden aan enkele van de hierboven genoemde verzwakkende trends.

Winnaars en verliezers 
Wat betekent dit per saldo allemaal? Wie zijn de winnaars en wie zijn de verliezers? Naar onze overtuiging blijven huurders uit de tech-sectoren zich sterk ontwikkelen. De thema’s digitalisering en globalisering zetten hier versneld door, gesteund door betere en consistentere technologische oplossingen. Als vastgoedbelegger volgen wij 300 vastgoedvehikels, zowel beursgenoteerd als niet-beursgenoteerd, waarin belegd kan worden. Daarnaast analyseren wij 200.000 gebouwen via onze uitvoerige database met in eigen beheer ontwikkelde kwaliteitsscores. Een uitgebalanceerde weging van datavariabelen stelt ons in staat om de winnende tech-vriendelijke locaties van de toekomst te vinden. Hoe zien die eruit? Om dat te begrijpen, moeten we ons in de mindset van een software-engineer van 20 à 30 jaar oud verplaatsen. Die wil in stedelijke centra werken waar veel culturele en amusementsvoorzieningen zijn, waar hij/zij de mogelijkheid heeft om ideeën uit te wisselen en relaties op te bouwen met andere gelijkgestemde wereldburgers en waar hij/zij zich met de fiets kan verplaatsen om een bijdrage aan milieubehoud te leveren. Het mentale en fysieke welbevinden van werknemers is voor zowel huurders als overheden belangrijk. Wat maakt de kantoorclusters van de toekomst al met al succesvol? Dat is meer groen, een betere lucht/lichtkwaliteit, minder auto’s/CO2-uitstoot en betere faciliteiten voor werknemers die met de fiets komen (fietsenstallingen, douches, stomerij). Tegelijkertijd hebben de werknemers van de toekomst ook tijd en ruimte nodig om gefocust en creatief te kunnen werken. Daarom is flexibiliteit om thuis te werken volgens ons ook belangrijk, evenals goed gelegen aanvullende flexkantooroplossingen voor kleinere huurders in steden die een gatewayfunctie vervullen.

Van analyse naar alpha
Het Real Assets Team van Kempen selecteert deze locaties, analyseert vastgoedvehikels met wereldwijde kantoorexposure in dergelijke hotspots en zoomt in op aantrekkelijk gewaardeerde kansen. We zetten onze huurdersscores in om een ranking van huurders te kunnen maken. We kennen een hogere score toe aan ondernemingen die actief zijn in de eerdergenoemde aantrekkelijke tech-sectoren. We geven lagere scores aan verhuurders die (op objectniveau) vooral standaardkantoren aanbieden aan huurders die minder goed opgewassen zijn tegen de coronapandemie en op de langere termijn waarschijnlijk moeten inkrimpen. Detailkennis is naar onze overtuiging cruciaal. We zetten onze deepdata-analyse af tegen wereldwijde trends die zich geleidelijk maar onvermijdelijk voltrekken. Zo komt de juiste exposure tot stand tegen de juiste prijs. Gedurende het fundamentele vastgoedanalyseproces kunnen de gewichten van alle variabelen gewijzigd worden om een ranking binnen markten en sub markten te kunnen aanbrengen en de beste locaties op te sporen om in te beleggen. We hebben inmiddels al meer nadruk op versnelde trendverschuivingen gelegd, maar hoeven we onze wegingen vooralsnog nog niet te wijzigen.

Hoe zal ons kantoor er op de zeer lange termijn uitzien? We denken dat globaliserings- en verdichtingstrends uiteindelijk afzwakken en zelfs kunnen omslaan als gevolg van technologische vooruitgang: denk aan virtuele realiteit en zelfrijdende auto’s (maar waarschijnlijk vooral autorijders zonder eigen auto!). Dit zijn trends die wij nauwgezet volgen. Mochten we tekenen van een feitelijke versnelling zien, dan zullen we dit, zoals altijd, snel en efficiënt verdisconteren via onze systematische in eigen beheer ontwikkelde data-analyseaanpak. Zo zorgen we ervoor dat de kantoorvastgoedexposure in onze portefeuille toekomstbestendig is, wat de toekomst ook brengen moge.

Belangrijke informatie
De standpunten in dit document kunnen op elk moment worden gewijzigd zonder voorafgaande kennisgeving. Kempen Capital Management N.V. (KCM) is niet verplicht om de inhoud van dit document bij te werken. Als vermogensbeheerder kan KCM beleggingen hebben, in het algemeen ten behoeve van derden, in financiële instrumenten die in dit document worden genoemd en het kan het op elk moment besluiten om over te gaan tot koop- of verkooptransacties van deze financiële instrumenten.

De informatie in dit artikel dient uitsluitend ter informatie. Dat betekent dat het geen beleggingsadvies bevat, geen beleggingsaanbeveling, geen onderzoek of een uitnodiging om financiële instrumenten te kopen of verkopen en het dient ook niet als zodanig te worden geïnterpreteerd. Dit document is gebaseerd op informatie die wij als betrouwbaar beschouwen, maar we stellen niet dat die accuraat of volledig is en dat er als zodanig op moet worden vertrouwd.
De standpunten in dit artikel zijn onze huidige standpunten vanaf de datum die in dit document wordt weergegeven. Dit document is onafhankelijk van het bedrijf geproduceerd en de hierin opgenomen standpunten zijn volledig die van KCM.
KCM heeft een licentie als beheerder van verschillende UCITS en AIF’s om beleggingsdiensten te verlenen en staat onder toezicht van de Nederlandse Autoriteit Financiële Markten.

More on Real Estate

Blijf op de hoogte

Laat uw e-mailadres achter en we sturen u onze laatste updates.

Ons team

News & Knowledge