Naar het overzicht

Kempen Real Estate Update: Flexibiliteit van vastgoed

27 januari 2020

Een steeds terugkerende en belangrijke vraag over alle vormen en manieren van verstandig beleggen luidt: hoe krijg ik mijn geld weer terug? Terwijl grotere institutionele beleggers een bijna oneindige horizon hebben, hebben veel kleinere beleggers en institutionele beleggers met strikte verplichtingen (zoals stichtingen en kapitaalverzekeraars) deze luxe niet. Na het opschorten van de handel in twee niet genoteerde Britse vastgoedfondsen (ook wel ‘gating’ genoemd) en Amerikaanse ODCE-fondsen eind 2019, als gevolg van een aanhoudende redemptie-verzoeken, gaan we hier verder op in en kijken we hoe beleggers kunnen voorkomen dat ze hun investering in vastgoedfondsen niet meer liquide kunnen maken.

Real Estate

De populariteit van onroerend goed als beleggingscategorie blijft toenemen, en dan vooral in de huidige markten met lage obligatierendementen en dure aandelen. De reden is dat onroerend goed een gulden middenweg in risico-rendement kan bieden tussen de twee bovengenoemde activaklassen. De aanhoudende daling van rendementen wereldwijd en de belofte dat beleggers zullen profiteren van duurzaam economisch herstel (door stijgende huren en bezettingsgraad) maken duidelijk waarom beleggen in vastgoed voor particulieren, kleine beleggers en institutionele beleggers zinvol is. In 2019 heeft de top tien van internationale institutionele beleggers het aandeel in onroerend goed verhoogd tot gemiddeld circa 19% van de totale portefeuille, wat staat voor een bedrag van maar liefst circa $1000 miljard1.

Hoewel er verschillende manieren zijn om vastgoedmarkten aan te boren en ervan te profiteren, heeft beursgenoteerd vastgoed enkele bijzondere voordelen. Onze indruk is dat beursgenoteerd vastgoed op de korte termijn mee beweegt met de bredere aandelen markten. Echter, als de beleggingshorizon achttien maanden of langer is gedraagt beursgenoteerd vastgoed zich meer als het onderliggende vastgoed dan als de aandelenmarkt. Wat ook logisch is, aangezien beursgenoteerd vastgoed uiteindelijk de bakstenen en het cement bezit en beheert. Uitzonderingen op de regel kunnen veroorzaakt worden door de kapitaalallocatiestrategie van het managementteam, het schuldenniveau in de onderneming en de ESG-structuur van het vehikel (alignment, extern/intern beheerd, etc.).

Als we kijken naar het eerder genoemde opschorten van de handel in open-end retailvastgoedfondsen in het VK en aanzienlijke redemptie-verzoeken bij de ODCE-fondsen in de VS, dan kunnen we constateren dat de impact hiervan zorgwekkend was. De ‘gating’ van de fondsen eind vorig jaar werd veroorzaakt door onzekerheden rondom brexit en, naar onze mening, structurele problemen met winkelvastgoed die niet proactief zijn aangepakt door beheerders. Eén fonds moest in de afgelopen vier jaar zelfs twee keer de mogelijkheid tot redempties opschorten. Wat niet helpt is dat de Britse toezichthouder eist dat open-end retailvastgoedfondsen dagelijkse liquiditeit bieden, wat een mismatch zou kunnen veroorzaken tussen de illiquiditeit van de onderliggende stenen en de liquiditeit die de eindbeleggers moet worden geboden. Managers zorgen over het algemeen voor een bepaald cashniveau voor de reguliere redemptie of aankoop verzoeken.

“Kuddegedrag kan de volatiliteit onnodig verergeren en systematisch risico's in goed functionerende kapitaalmarkten met zich meebrengen. Dit kan een probleem zijn voor de markt in het algemeen, maar kan ook ruimte geven aan sluipschutters.”

In 2019 liepen de redemptie-verzoeken bij de Britse beheerders van vastgoedfondsen op tot in totaal bijna £ 1,5 miljard2, een verontrustend hoog bedrag. Hoewel kopen en verkopen van de onderliggende stenen in de volatiele tijden van geopolitieke onzekerheid niet heel bijzonder is voor niet genoteerde open-end vastgoedfondsen, zijn de prikkels die dit teweegbrengt dat wel. Het feit dat deze fondsen niet voldoende cash voorradig hadden, was voor een groot deel te wijten aan een gebrek aan liquiditeit om de onderliggende winkelpanden (zowel in winkelcentra als in de winkelstraten) te verkopen, waar problemen waren ontstaan door de extreem sterke groei van e-commerce in het VK (circa 22%3). Gebouwen verkopen kost tijd en in noodsituaties kunnen de prijzen dalen tot veelal suboptimale niveaus. Je zou van een ervaren manager verwachten dat die in staat is de portefeuille weer in balans te brengen door proactief weg te bewegen van de verzwakkende sectoren/gebieden om een aantrekkelijk rendement voor zijn beleggers te blijven genereren. Erger nog: als dringend cash nodig is kan de manager de perverse prikkel krijgen om de weg van de minste weerstand te kiezen en de meest liquide – en vaak meest aantrekkelijke – gebouwen te verkopen en de slechtere gebouwen in zijn bezit te houden. Dit betekent dat de overgebleven beleggers blijven zitten met een minder aantrekkelijke portefeuille. En dat is nou net wat je niet wilt: hoog inkopen en laag verkopen.

Wij denken dat een beleggingsbeheerder die een duidelijke visie op trends en thema’s in de vastgoedmarkt heeft, vooraan zou moeten staan om gebouwen die in de toekomst problemen op zouden kunnen leveren te proberen te verkopen. Deze manager moet ook goede prijzen kunnen krijgen bij het kopen en verkopen van gebouwen. Bij onze beleggingsaanpak nemen we dit mee in onze managementscore, de belangrijkste factor bij het bepalen van de vereiste korting/premie van een bedrijf of fonds.

Een domino-effect van het opschorten van redemptie-verzoeken in open-end vastgoedfondsen is dat particuliere beleggers in paniek kunnen raken en meer gaan verkopen dan ze eigenlijk wilden of moesten. Dit kan weer leiden tot kuddegedrag, waarbij groepen beleggers elkaars voorbeeld volgen. Dit gedrag kan de volatiliteit onnodig verergeren en systematisch risico’s met zich meebrengen in goed functionerende kapitaalmarkten. Dit kan problematisch zijn voor de markt in het algemeen, maar ook ruimte geven aan scherpschutters.

Het voordeel van beursgenoteerd vastgoed is dat, zolang de aandelenmarkt open blijft, er handel plaatsvindt. Ook in slechtere tijden, als de prijzen waarschijnlijk wat lager zijn. Dit is dan ook een betere voorspeller van de onderliggende waarde van de portefeuille/aandelen. En zelfs al is kuddegedrag ook van invloed op beursgenoteerd vastgoed, dan nog zullen er in een redelijk efficiënte markt altijd beleggers zijn met voldoende analytisch vermogen (zoals Kempen) die bij bepaalde lage waarden zullen kopen, waardoor de aandelenkoers wordt gecorrigeerd naar een niveau dat zowel de waarde als het toekomstperspectief van het beursgenoteerde bedrijf weergeeft. 

Als actieve investeerders houden wij ook van een roerige markt en volatiliteit; hierdoor ontstaan immers verkeerde prijsstellingen die wij weer kunnen identificeren en exploiteren, naast het selecteren van beursgenoteerde bedrijven met goede langetermijnrendementen en rooskleurige toekomstperspectieven. Uit de recente reactie van de aandelenmarkt kunnen we opmaken dat beursgenoteerde bedrijven de vastgoedwaardering in de directe markt aanzienlijk sneller en nauwkeuriger kunnen prijzen dan de gerapporteerde NAVs van (open-end) vastgoedfondsen of vastgoedtaxateurs.

De vastgoedbeleggingen van Kempen creëren een duurzaam rendement voor een onzekere toekomst. Het Kempen Global Property Fund heeft zijn benchmark met circa 3% overtroffen sinds de start waarbij Britse bedrijven een rendement van circa 17% per jaar behaalden vergeleken met circa 6% per jaar voor de Britse benchmarkbedrijven in dezelfde periode4. Onze vastgoedstrategieën zijn erop gericht om dagelijkse liquiditeit te bieden en die steeds te bewaken. Hierin beleggen betekent behalve toegang tot een bewezen en succesvol eigen beleggingsproces en een ervaren managementteam, dat liquiditeit proactief wordt beheerd.


   1. PERE/PEI, november 2019
   2.Financial Times, december 2019
   3.UK Office for National Statistics, december 2019

  4. Gross returns of Kempen (Lux) Global Property Fund I compared to FTSE EPRA Nareit Developed benchmark and UK gross returns compared to FTSE EPRA Nareit Developed UK benchmark from 01/01/2015 to 12/31/2019. The value of your investment may fluctuate. Past performance is not a reliable indicator of future results. There are costs involved: for further information please see the Key Investor Information Documents.
  
Belangrijke informatie

Kempen Capital Management N.V. (KCM) is de beheerder van Kempen Global Property Fund N.V. (het “Fonds”). KCM heeft een vergunning als beheerder en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. Het Fonds is onder de vergunning van KCM geregistreerd bij de Autoriteit Financiële Markten. 
Deze informatie biedt onvoldoende basis voor een beleggingsbeslissing. Lees daarom de Essentiële Beleggersinformatie (beschikbaar in het Nederlands en Engels) en het prospectus (beschikbaar in het Engels). Deze zijn verkrijgbaar op de website van KCM (www.kempen.com/nl/asset-management). De informatie op de website is (deels) beschikbaar in het Nederlands en het Engels. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

De standpunten in dit document kunnen op elk moment worden gewijzigd zonder voorafgaande kennisgeving. Kempen Capital Management N.V. (KCM) is niet verplicht om de inhoud van dit document bij te werken. Als vermogensbeheerder kan KCM beleggingen hebben, in het algemeen ten behoeve van derden, in financiële instrumenten die in dit document worden genoemd en het kan het op elk moment besluiten om over te gaan tot koop- of verkooptransacties van deze financiële instrumenten.

De informatie in dit artikel dient uitsluitend ter informatie. Dat betekent dat het geen beleggingsadvies bevat, geen beleggingsaanbeveling, geen onderzoek of een uitnodiging om financiële instrumenten te kopen of verkopen en het dient ook niet als zodanig te worden geïnterpreteerd. Dit document is gebaseerd op informatie die wij als betrouwbaar beschouwen, maar we stellen niet dat die accuraat of volledig is en dat er als zodanig op moet worden vertrouwd.

De standpunten in dit artikel zijn onze huidige standpunten vanaf de datum die in dit document wordt weergegeven. Dit document is onafhankelijk van het bedrijf geproduceerd en de hierin opgenomen standpunten zijn volledig die van KCM.

KCM heeft een licentie als beheerder van verschillende UCITS en AIF’s om beleggingsdiensten te verlenen en staat onder toezicht van de Nederlandse Autoriteit Financiële Markten.

More on Real Estate

Blijf op de hoogte

Laat uw e-mailadres achter en we sturen u onze laatste updates.

Ons team

News & Knowledge