Naar het overzicht

Kempen Real Estate Update:  Werk aan de winkel in retailvastgoed: Hoe maken we winkelcentra toekomstbestendig?

27 januari 2020

Waar denk je aan als je iets wilt kopen en veel verschillende artikelen en merken op één plek wilt vinden? Een winkelcentrum? Of Amazon? Of surf je mee op de trend van bezit naar gebruik en wil je je aankopen vanuit milieu- en duurzaamheidsoverwegingen juist beperken? 

Real Estate

Als gevolg van veranderend klantgedrag en de groei van het online winkelen verbrokkelen de fundamenten van de traditionele retailsector volgens veel marktwaarnemers. Het zal niemand ontgaan dat de winkelvastgoedsector daardoor op dit moment een van de meest ingrijpende transformaties ooit doormaakt. Ondanks dat veel marktpartijen vrezen dat veel winkellocaties uiteindelijk geen bestaansrecht meer hebben, valt niet te ontkennen dat de meeste winkelcentra gunstig gelegen vastgoedobjecten vormen die over aantrekkelijke voorzieningen beschikken, zoals goede transportverbindingen en genoeg parkeergelegenheid. Daarom is het Real Estate Team van Kempen van mening dat winkelcentra niet moeten verdwijnen nu e-commerce zo in opkomst is: zij zijn binnen het omni-channel-retailingconcept nog steeds essentieel. Naar onze overtuiging kunnen winkelcentra binnen het moderne omni-channel retaillandschap hun ankerpositie inderdaad opnieuw opeisen, maar niet zonder agressieve innovatie, een compleet nieuwe wijze van klantinteractie en aanzienlijke financiële middelen. Waar moeten managers van winkelcentra hun pijlen dan met name op richten?

Om op de lange termijn succesvol te zijn, is het allereerst cruciaal om met de omliggende leefgemeenschappen een dialoog over de gewenste dienstverlening te voeren. Winkelcentra moeten bruisende ontmoetingsplekken zijn en over een breder front als klantbestemming aantrekkelijk worden, dus niet alleen om te winkelen. Het winkelgedrag verandert voortdurend en daarom moeten winkelpanden iets bieden waaraan klanten niet voorbij kunnen gaan of wat zij niet via een scherm kunnen krijgen. Winkelcentra moeten culturele hotspots worden, die leefgemeenschappen van allerlei gemakken voorzien en echt wat te bieden hebben. We zien dan ook dat er in winkelcentra steeds te beleven is in bijvoorbeeld bioscopen, amusementsparken, zwemparadijzen, indoor skihellingen, ruimtes voor livemuziekoptredens, enz. enz. En dit hoeft allemaal niet groot en duur te zijn, als comfort en gemak maar vooropstaan. Wellicht kan een leegstaande winkel een nieuwe bestemming krijgen als click-&-collect point: een bestel- en ophaalpunt compleet met paskamers, waar klanten hun bestellingen kunnen ophalen, bekijken, aanpassen en eventueel direct weer terugsturen. Soms levert herbestemming van een pand als binnenspeeltuin voor kinderen meer bedrijvigheid en inkomsten op dan een kwakkelende keten. En soms kan een gratis oefenruimte voor yogaklassen op het dak van een winkelcentrum de klantloyaliteit vergroten en voor meer winkelverkeer zorgen bij de winkels op de benedenverdieping.

In de tweede plaats zouden we uit de huidige trends kunnen afleiden dat winkelen in de winkelcentra van de toekomst niet langer centraal staat. Een winkelcentrum moet multifunctioneler worden: het moet een op koopgemak gerichte multifunctionele omgeving worden waar leefgemeenschappen kunnen wonen, werken, winkelen, eten en zich amuseren. De winkelcentra van de toekomst vormen een klein stadshart: met woonruimtes, kantoren en gedeelde werkplekken, hotels, gezondheids- en schoonheidscentra, eten en drinken, sportscholen, amusement, evenementen en – jawel – ook winkels. Er is echter geen goudgerande succesformule voor zo’n mixed use-omgeving. Vastgoedbeheer is een lokale activiteit, waarbij de vraag wordt bepaald door demografische factoren, het bestaande aanbod en de voorkeuren van de lokale gemeenschap. Daarom richten mixed use-projecten zich vaak op een specifiek servicegebied voor bijvoorbeeld young urban hipster professionals of senioren. Deze zorgvuldig samengestelde lifestage centers bieden een demografisch specifieke en passende mix van woonruimte, winkels, restaurants, amusement en dienstverlening om verzekerd te zijn van frequenter verkeer en hogere inkomsten uit vastgoedobjecten. Voor de vastgoedexploitant geldt dat het vastgoedobject niet alleen afgestemd moet worden op een specifieke demografische groep, maar dat het object doelbewust ook zodanig gepositioneerd wordt dat het de voorkeurslocatie wordt voor een zo breed mogelijke groep huurders en toepassingen, en zodanig gebouwd wordt dat het in de tijd steeds op (kosten)efficiënte wijze aan alle gebruikswensen aangepast kan worden. Winkelcentra dienen met andere woorden over een visionaire gebiedsontwikkelingsstrategie (het zgn. placemaking) te beschikken die hen met opvallend design, een bedachtzame en strategische merchandising en een gevarieerde huurdersmix onderscheidend maakt.

“Toekomstbestendige winkelcentra zullen agressieve innovatie, een compleet nieuwe wijze van klantinteractie en aanzienlijke financiële middelen vereisen. Daarom denken wij dat kapitaalbehoud en schokbestendige toekomstige kasstromen bovenaan het prioriteitenlijstje van beleggers zouden moeten prijken.”

Het spreekt voor zich dat ieder vastgoedproject ook een duurzame en milieuvriendelijke oplossing moet bieden. Verder investeren de koplopers op dit gebied in digitale technologie om de winkelervaring nog aantrekkelijker te maken en ook de technologisch beter onderlegde klant aan te spreken. De lijst van mogelijke innovaties is nog veel langer. We hebben er maar een paar genoemd. Vreest u als lezer nu al dat het erg moeilijk en vaak zelfs onmogelijk zal worden om een gedateerd winkelobject om te toveren in een ontmoetingsplek van de toekomst, hoeveel creativiteit en expertise daar ook aan te pas komt? Daar zou u wel eens gelijk in kunnen krijgen! Dit zal in veel gevallen waarschijnlijk niet lukken, er zullen kostbare fouten gemaakt worden en er zullen steeds weer nieuwe aanpassingen aan de veranderende klantverwachtingen nodig zijn. En dan is het grootste struikelblok nog niet eens genoemd: zo’n transformatie kost veel geld, wat niet altijd voorhanden is …

In de vastgoedsector behoren winkelcentra tot de meest kapitaalintensieve objecten. De vereiste investeringsuitgaven (onder meer aan herontwikkeling) worden almaar hoger. Huurders die door de hoge leegstand in een sterkere onderhandelingspositie verkeren, zetten de markthuren waarschijnlijk onder druk waardoor de inkomsten uit winkelcentra dalen. Daarom voelen wij ons ongemakkelijk bij de hoge schuldenlast en de genereuze dividenduitkeringen die we bij de meeste Europese beursgenoteerde winkelvastgoed-REIT’s nog steeds zien. Naar onze overtuiging moet op dit punt in de cyclus de loan-to-value ratio (schuld-marktwaardeverhouding) laag zijn en het dividenduitkeringspercentage dicht bij het wettelijk vereiste minimum liggen. We zijn voortdurend in dialoog met Europese winkelvastgoed-REIT’s en wijzen hen erop dat we de schuldenlast en het dividenduitkeringspercentage te hoog vinden, vooral bij zo’n kwetsbare onderliggende vastgoedcategorie als winkelvastgoed. Onze denkwijze werd aanvankelijk vaak met scepsis ontvangen, maar inmiddels gaan managementteams hier toch wat meer voor openstaan. Zelfs als we veronderstellen dat niet al het investeringskapitaal direct nodig is, en dat de Europese economieën niet met een conjuncturele neergang geconfronteerd worden die naast de groei van e-commerce nog eens extra tegenwind oplevert, vrezen we toch dat de meeste winkelvastgoed-REIT’s in Europa over onvoldoende liquiditeit beschikken om hun panden toekomstbestendig te kunnen maken. Een gebrek aan investeringskapitaal kan zichtbaar worden in de vorm van een lagere nettovermogenswaarde als gevolg van uitgestelde herontwikkeling, maar ook in de vorm van een zwakke financiële positie en een hogere (vermogens)kostenvoet die wordt geëist omdat de maatschappij in financiële problemen verkeert (de zgn. costs of distress). Een gebrek aan investeringskapitaal kan op de lange termijn een belangrijke bepalende factor zijn voor de aandelenkoersperformance. Dit kan vooral relevant zijn voor REIT’s met een kleine marktkapitalisatie die minder gemakkelijk toegang hebben tot kapitaal gezien hun schaalgrootte en als zodanig bij schuldafbouw duidelijk in een nadelige positie verkeren. Het goede voorbeeld geven de Amerikaanse winkelvastgoed-REIT’s die gedisciplineerd hun balansverhoudingen op peil houden. Wij achten het van groot belang dat hun sectorgenoten in Europa actie ondernemen om zwakke balansen te repareren indien versnelde herontwikkeling noodzakelijk is.

De wereld van de detailhandel verandert ingrijpend. In hoeverre slagen verhuurders erin om de juiste huurders aan te trekken en in hoeverre kunnen zij de concurrentiepositie van de winkelcentra van de toekomst vasthouden? Dat zijn cruciale inputfactoren voor het potentiële rendement en uiteindelijk ook voor de continuïteit van de onderneming. Daarom denken wij dat kapitaalbehoud en schokbestendige toekomstige kasstromen bovenaan het prioriteitenlijstje van beleggers zouden moeten prijken. Wij geven Europese beursgenoteerde vastgoed-REIT’s dan ook de opdracht mee om juist daaraan te werken. 

  
Belangrijke informatie
De standpunten in dit document kunnen op elk moment worden gewijzigd zonder voorafgaande kennisgeving. Kempen Capital Management N.V. (KCM) is niet verplicht om de inhoud van dit document bij te werken. Als vermogensbeheerder kan KCM beleggingen hebben, in het algemeen ten behoeve van derden, in financiële instrumenten die in dit document worden genoemd en het kan het op elk moment besluiten om over te gaan tot koop- of verkooptransacties van deze financiële instrumenten.

De informatie in dit artikel dient uitsluitend ter informatie. Dat betekent dat het geen beleggingsadvies bevat, geen beleggingsaanbeveling, geen onderzoek of een uitnodiging om financiële instrumenten te kopen of verkopen en het dient ook niet als zodanig te worden geïnterpreteerd. Dit document is gebaseerd op informatie die wij als betrouwbaar beschouwen, maar we stellen niet dat die accuraat of volledig is en dat er als zodanig op moet worden vertrouwd.

De standpunten in dit artikel zijn onze huidige standpunten vanaf de datum die in dit document wordt weergegeven. Dit document is onafhankelijk van het bedrijf geproduceerd en de hierin opgenomen standpunten zijn volledig die van KCM.

KCM heeft een licentie als beheerder van verschillende UCITS en AIF’s om beleggingsdiensten te verlenen en staat onder toezicht van de Nederlandse Autoriteit Financiële Markten.

More on Real Estate

Blijf op de hoogte

Laat uw e-mailadres achter en we sturen u onze laatste updates.

Ons team