Naar het overzicht

Vijf jaar onroerend goed: vijf belangrijke succesfactoren

21 oktober 2019

Deze maand bestaat de Kempen Global Property Strategie vijf jaar. Sinds de start in 2014 heeft de aandelenklasse I op jaarbasis 12,7% (netto)* rendement na fees in euro’s opgeleverd. Hiermee wordt de benchmark (de FTSE EPRA NAREIT Developed Global Index), met gemiddeld 190 basispunten per jaar overtroffen. Met de positie staat het fonds bovenaan in de Morningstar-database van wereldwijde soortgelijke internationale vastgoedfondsstrategieën. In het kader van deze mijlpaal kijken we in deze editie van de Alpha REIT naar vijf factoren die hebben bijgedragen aan de outperformance van de strategie in de afgelopen vijf jaar, en dat in de toekomst zouden moeten blijven doen.

 

 1. Gebruikmaken van onze ongeëvenaarde database met vastgoedinformatie
Een van de belangrijkste succesfactoren van onze strategie is de enorme hoeveelheid informatie die wij tot onze beschikking hebben om zelf de reële waarde van onroerend goed te bepalen. Dit staat in schril contrast met veel van onze concurrenten en andere stakeholders, zoals banken en verzekeringsmaatschappijen, die zich baseren op waardebepalingen door externe taxateurs. Zij kijken vaak achterom en houden maar beperkt rekening met de toekomstige waarde van onroerend goed, wat voor beleggers eigenlijk het belangrijkst is. Onze beoordelingen zijn gebaseerd op het te verwachte rendement van vastgoed in de toekomst, wat doorgaans resulteert in grote verschillen tussen gerapporteerde taxatiewaarden en de waardebepalingen van Kempen.

Vanaf 2011 hebben we een ongekende toegang opgebouwd tot meer dan 25 miljoen datapunten op ongeveer 200.000 gebouwen in de hele wereld. We hebben informatie over elk gebouw waar we in beleggen, en daar profiteren onze klanten van. We hebben diepgaande kennis van alle bezittingen in het portfolio van elk beursgenoteerd vastgoedbedrijf. We bekijken elk gebouw volgens een piramide met vijf lagen: de markt, de submarkten binnen elke markt, de locatie, de karakteristieken van het gebouw zelf en de huurders. Zo hebben we voor wooncomplexen informatie over de loop-, fiets- of ov-afstand naar het dichtstbijzijnde metrostation en restaurant, de dichtstbijzijnde school en supermarkt. Voor industrieel onroerend goed gebruiken we software die berekent op welke afstand logistieke gebouwen zich bevinden van de dichtstbijzijnde luchthaven, zeehaven, spoor- of snelweg, en we analyseren gegevens over de verzendvolumes die via deze transporthubs gaan. 

Door onze uitgebreide database konden we ook de informatiekloof met de bedrijven waar we in beleggen dichten. Vroeger kon een managementteam een belegger altijd te slim af zijn doordat het meer wist over het eigen vastgoed. Er werden jaarlijkse en driemaandelijkse rapportages verstrekt en mogelijk werd nog een rondleiding gegeven langs alleen de beste assets. Maar door 10 tot 50 datapunten per gebouw kunnen we nu volledig gefundeerde beleggingsbeslissingen nemen over elk vastgoedbedrijf. Zo vertelde een Australische vastgoedbeheerder ons dat ze de ‘slechtste’ 25% van de portefeuille hadden verkocht, terwijl onze analyse aantoonde dat ze eigenlijk een ‘gemiddelde’ 25% hadden verkocht.

Geen enkele vermogensbeheerder kan vooralsnog op tegen ons datavoordeel. Hoewel anderen wel proberen datacenters van vergelijkbare omvang te bouwen, nemen ze de tijd om te finetunen. Maar wat nog belangrijker is, is hoe je de data-analyse integreert in de beleggingsbeslissingen en besluitvormingsprocessen. We zijn in 2011 begonnen met ons datagestuurde beleggingsproces en ons trackrecord van outperformance is gebaseerd op het unieke karakter hiervan.

2. Volledig richten op het vastgoedrisico 
De afgelopen vijf jaar heeft de Kempen Global Property Strategy een indrukwekkende informatieratio bereikt en de benchmark overtroffen met een laag risico (wat blijkt uit een tracking error van minder dan 2%) – de perfecte combinatie voor onze klanten. Een belangrijke reden voor dit succes is de manier waarop we ons volledige risicobudget gebruiken voor afwijkende marktwaarden van onroerend goed.

Zo hebben we voorafgaand aan het brexitreferendum in 2016 het fonds niet zo gepositioneerd dat het zou profiteren van een bepaalde uitkomst. We hadden namelijk geen idee welke kant het op zou gaan. Het VK opzettelijk overwegen of onderwegen op basis van deze stemming zou puur gokken zijn geweest, en geen beleggen. Kortom, we elimineren alle andere risico’s – valutarisico, politiek risico, macro-economische factoren en rentebewegingen – uit onze portefeuille en richten onze risicoblootstelling volledig op onroerend goed, waar de grootste afwijkingen in waardebepaling te vinden zijn. Daarbij beleggen we alleen in bedrijven die mogelijkheden bieden om alpha te exploiteren die we kunnen identificere

3. Volatiliteit exploiteren in een inefficiënte markt
Volatiliteit creëert afwijkende prijsstellingen voor beleggers in onroerend goed. Sommige beleggers proberen volatiliteit daarom uit de weg te gaan, maar wij vinden deze bewegelijkheid fantastisch omdat ze dagelijks kansen biedt. De onderliggende waarde van het onroerend goed van bedrijven is heel stabiel, maar de aandelenkoersen van deze ondernemingen kunnen snel veranderen. De markt is daarom per definitie inefficiënt, waardoor wij geloven dat dat het een vergissing is om te investeren in een passieve strategie. Beursgenoteerd onroerend goed leent zich zelfs beter voor actief beheer dan reguliere aandelen.

Na het brexitreferendum daalden de aandelenkoersen van veel vastgoedbedrijven ineens met 30 tot 35%, ongeacht de sector waarin ze actief waren, de kwaliteit van hun activa of het loan-to-value-percentage. Deze enorme inefficiëntie kon worden aangegrepen om met behulp van de juiste tools outperformance voor onze klanten te generere

4. Rekening houden met ESG-normen en klimaatverandering
Sinds 2011 houden we bij al onze beleggingen rekening met duurzaamheid. We kijken daarbij bijvoorbeeld naar de carbon footprint van (het exploiteren van) onroerend goed, de procedures voor corporate governance van elk bedrijf en de sociale impact daarvan. Maar we investeren niet alleen in bedrijven met de beste ESG-normen (Environment Sustainable Governance). Een bedrijf met een minder goed ESG-profiel kan nog steeds een goede beleggingsmogelijkheid zijn als de prijs zo laag is dat die past bij de ESG-risico’s. Als we het bedrijf hiermee kunnen aanmoedigen zich op dit gebied te verbeteren, heeft de aandelenkoers ruimte om flink omhoog te gaan. Uit onze gegevens blijkt zelfs dat de meeste waarde kan worden gecreëerd door juist te investeren in bedrijven die ondermaats presteren en daar vervolgens mee te gaan samenwerken. 

Ondertussen heeft klimaatverandering een toenemende invloed op vastgoedwaarderingen. Steeds meer beleggers kijken ook naar de impact van klimaatgebeurtenissen zoals overstromingen, bosbranden en orkanen op vastgoed en infrastructuur. Maar er zijn nog steeds goede mogelijkheden in regio’s waar de aarde snel opwarmt – dat wil namelijk niet zeggen dat niemand ooit nog een voet in dat gebied zal zetten. In onze waardebepalingen houden we rekening met de impact van klimaatverandering door te kijken naar de verschillende investeringsniveaus en downtime als gevolg van klimaatgebeurtenissen. Bovendien beoordelen we de financiële impact van de verduurzaming van onroerend goed.

Ten slotte bepalen we of de waardebepaling van een vastgoedbedrijf en zijn objecten overeenkomt met de risico’s en kansen die er zijn als gevolg van klimaatverandering.
Zo analyseerden we locaties van hotels die eigendom zijn van vastgoedbedrijven in Key West in Florida, waarbij we ons richtten op de mate waarin deze locaties gevoelig zijn voor orkanen, die weer zouden kunnen leiden tot sluiting van de hotels. Met behulp van deze data-analyse konden we anticiperen op toekomstige kosten (zoals verzekeringspremies, niet-gedekte schade en schade aan de omgeving die invloed hebben op hun relatieve aantrekkingskracht) en downtime voor hotels met verlies van inkomsten als gevolg. Deze bevindingen zijn geen reden om in Key West te mijden, maar wel om alleen te beleggen als het verwachte rendement toereikend is om de klimaatrisico’s mee te kunnen compenseren.

5. Altijd vooruit blijven kijken 
Tot slot is het altijd belangrijk om toekomstgerichte kwalitatieve inzichten op te nemen in het beleggingsproces. Data kan ons veel vertellen over het verleden en het heden, maar kwalitatief thematisch onderzoek uitgevoerd door ons ervaren vastgoedteam is minstens zo belangrijk. 

In een groot deel van de wereld groeit bijvoorbeeld de onrust over het gebrek aan betaalbare woningen. De betogingen die we hebben gezien in Hongkong en Parijs (gele hesjes) hebben hier deels mee te maken. In Berlijn is een nieuwe regeling voorgesteld om de huur voor vijf jaar te bevriezen, en er is een soortgelijke discussie gaande over de regulering van de huurprijzen in Londen, New York en Amsterdam. Niet veel vastgoedbeleggers houden zich bezig met sociale integratie en betaalbaarheid, maar wij zien het als een essentieel onderdeel van de ‘S’ in ESG. We nemen het op in ons beleggingsproces omdat we denken dat het een steeds belangrijkere driver kan zijn voor toekomstige rendementen.

*Kempen staat op 1 in de Morningstar database op 5-jaars track record met de Kempen Global Property Strategie in het universum Aandelen Sector Onroerend Goed - wereldwijd indirect, in EUR, voor de NV share klasse N per 1 oktober 2019. 
De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

More on Real Estate

Blijf op de hoogte

Laat uw e-mailadres achter en we sturen u onze laatste updates.

Ons team

News & Knowledge

Belangrijke informatie
De in dit document beschreven opvattingen en inzichten kunnen op elk moment en zonder kennisgeving vooraf worden gewijzigd. Kempen Capital Management N.V. (KCM) is niet verplicht de inhoud van dit document te herzien. Als vermogensbeheerder kan KCM, doorgaans in het belang van derden, beleggingen hebben in financiële instrumenten die in dit document worden genoemd. KCM kan op ieder moment besluiten koop- of verkooptransacties af te sluiten in deze financiële instrumenten.
De informatie in dit document is uitsluitend bedoeld om u te informeren. Dit artikel bevat geen beleggingsadvies, beleggingsaanbevelingen, beleggingsonderzoek of aansporing tot het kopen of verkopen van financiële instrumenten, en dient niet als zodanig te worden opgevat. Dit document is gebaseerd op informatie die naar ons oordeel betrouwbaar is. Wij kunnen echter geen garanties bieden betreffende de juistheid en volledigheid van deze informatie.
De hier beschreven meningen en opvattingen zijn een weergave van onze actuele meningen en opvattingen op de datum die vermeld staat op dit document. Dit document is onafhankelijk van de onderneming tot stand gekomen en de hier beschreven opvattingen zijn uitsluitend die van KCM.

Disclaimer Kempen Global Property Fund N.V.
Kempen Capital Management N.V. (KCM) is de beheerder van Kempen Global Property Fund N.V. (het “Fonds”). KCM heeft een vergunning als beheerder en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. Het Fonds is onder de vergunning van KCM geregistreerd bij de Autoriteit Financiële Markten. 

Deze informatie biedt onvoldoende basis voor een beleggingsbeslissing. Lees daarom de Essentiële Beleggersinformatie (beschikbaar in het Nederlands en Engels) en het prospectus (beschikbaar in het Engels). Deze zijn verkrijgbaar op de website van KCM (www.kempen.com/nl/asset-management). De informatie op de website is (deels) beschikbaar in het Nederlands en het Engels. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.