Naar het overzicht

Kempen Real Estate Update:  De tijd van het snelle geld verdienen in vastgoed is voorbij

15 april 2019

Vroeger was het makkelijk: Je deed onderzoek naar locaties en de panden zelf, kocht het beste pand aan, belde een makelaar om een huurder te zoeken en streek vervolgens 15 jaar lang een aardig bedrag aan huur op. Vandaag de dag begint het echte werk pas als je het pand hebt aangekocht. Huurders willen een ‘experience’, een beleving, en als eigenaar moet je je panden steeds sneller en beter aan deze veranderende trends aanpassen wil je je concurrentiepositie behouden. 

Real Estate

Een sector waar deze ontwikkeling zich altijd al duidelijk heeft afgetekend is de hotelsector. In een hotel is de klant uit op comfort en een totaalbeleving. Door de jaren is dit ook de norm geworden bij winkelvastgoed en in toenemende mate ook bij kantoorvastgoed. Huurders van kantoorruimte willen hun panden tegenwoordig inzetten als een talentenmagneet op een krappe arbeidsmarkt. Hun kantoren moeten ‘hip en happening’ zijn, ze moeten creativiteit en samenwerking bevorderen en tegelijkertijd zorgen voor een uitstekende balans tussen werk en privé. 

Maar hoe kun je in vredesnaam deze uitdagingen het hoofd bieden als je slechts een kleine vastgoedportefeuille van een paar panden hebt? Dat is nou net waar de schoen wringt. Vastgoedbedrijven hebben geïnvesteerd in het bouwen van ‘platforms’ waarmee ze sneller in kunnen spelen op deze steeds veranderende eisen van huurders. Een bedrijf als Unibail-Rodamco-Westfield is eigenaar van een uniek platform dat ze beter in staat zou moeten stellen hun huurders te helpen om de juiste locaties te selecteren voor hun winkels. Met dit platform doelen we op de organisatie, expertise, kennis, systemen, netwerk, maatschappelijke positie, enzovoort die Unibail-Rodamco-Westfield naar de onderhandelingstafel met huurder brengt. 

“Bij Kempen zijn we ervan overtuigd dat ondernemingen die over een platform beschikken waarmee ze hun huurders beter kunnen ondersteunen, nu en in de toekomst veel betere financiële resultaten kunnen behalen.  ”

Bedrijven scoren

Bij Kempen zijn we ervan overtuigd dat ondernemingen die over een platform beschikken waarmee ze hun huurders beter kunnen ondersteunen, nu en in de toekomst veel betere financiële resultaten kunnen behalen. Kempen geeft elk bedrijf een score op basis van een eigen analyse. Deze bedrijfsscore bepaalt de premie (of discount) die we een onderneming toekennen. . Deze toegekende premie ten opzichte van de NAV of ook wel bruto intrinsieke waarde in het Nederlands, kan aanzienlijk zijn. Dit komt doordat het de waarde vertegenwoordigt, boven op het vastgoed, die we toeschrijven aan het platform; een factor (mispricing) die traditionele vastgoedinvesteerders vaak ontgaat.

Extra Space Storage, een specialist in zelfopslag, in de Verenigde Staten is daar een goed voorbeeld van. Dit bedrijf investeert jaarlijks meer dan US$ 25 miljoen in digital marketing en heeft zo’n 25 dataspecialisten in dienst die de hele dag bezig zijn de vindbaarheid op online zoekmachines als Google te optimaliseren. Extra Space Storage heeft een eigen opbrengstbeheersysteem dat in real time binnen iedere wijk de bezetting in de zelfopslag unit afstemt op de huurprijs. Hun bedrijfseigen algoritmen hebben in de loop van de tijd hun effectiviteit bewezen met een uitstekende omzetgroei die de cijfers van zowel publieke als private concurrenten ver overtreft. Dit platform heeft een aanzienlijke waarde boven op de waarde van het vastgoed zelf. Daar kleven natuurlijk ook risico’s aan. Bij een steeds sneller veranderende marktdynamiek moeten ondernemingen voortdurend blijven investeren om de concurrentie vóór te blijven. Het wordt dan ook steeds meer een randvoorwaarde dat ondernemingen permanent vermogen tot hun beschikking hebben om dergelijke platforms te bouwen. Dat verklaart ook waarom veel nichesectoren zoals de verhuur van zelfopslagruimte of studentenhuisvesting, waarin resultaat gebaseerd is op operational excellence, makkelijker toegankelijk zijn via de publieke markten.

Als we kijken naar de samenstelling van de FTSE EPRA/NAREIT Global Developed Index van de afgelopen jaren, zien we duidelijk dat het aandeel van alternatieve sectoren in de index groeiende is.  

GLOBAL DEVELOPED INDEX OVER DE AFGELOPEN JAREN

Alpha REIT 04-2019 Graph 1

Bron: FTSE, Kempen. Data per 31 december 2012, 2017 en 2018.

Alternatieve sectoren zijn onder meer datacenters, zelfopslagruimteverhuur, studentenhuisvesting, hotels en de zorgvastgoed. Binnen deze sectoren heb je schaal nodig en een goed werkend operationeel platform om efficiënt en consistent aan te kunnen sturen. Grote bedrijven die al een platform hebben worden alleen maar groter, en de kleine bedrijven die daar niet over beschikken, worden alleen maar kleiner.

Het feit dat deze platforms steeds belangrijker worden, werpt ook een reële toetredingsbarrière op. Natuurlijk kunnen nieuwkomers op de beleggingsmarkt alle data kopen die ze nodig hebben om het rendement van individuele panden te analyseren, maar de toetredingsbarrières zitten juist in de kalibraties en algoritmen, en hoe die over de jaren worden verfijnd om precies de juiste informatie uit de data te destilleren. Wanneer een investeerder eenmaal over dit intellectuele eigendom beschikt, kan hij gericht op zoek gaan naar huurcontracten met een korte looptijd omdat hij de actuele waarde van zijn portefeuille dan iedere dag kan bepalen. Met kortere looptijden kun je effectiever je portefeuille bijsturen om aan snel veranderende eisen van huurders tegemoet te komen. Toch zal het nog wel even duren voordat beleggers en kredietverschaffers in gaan zien dat huurcontracten met een lange vaste looptijd aan het einde van deze looptijd niet altijd even voorspelbaar zijn als ze doen vermoeden.

Jorrit Arissen

Senior Portfolio Manager Kempen vastgoedteam

 

BELANGRIJKE INFORMATIE

Op 31 maart 2019 hield de Kempen Global Property Strategy geen aandelen in Extra Space Storage. Op 31 maart 2019 hield de Kempen European Property Strategy geen aandelen in Extra Space Storage.

De in dit document beschreven opvattingen en inzichten kunnen op elk moment en zonder kennisgeving vooraf worden gewijzigd. Kempen Capital Management N.V. (KCM) is niet verplicht de inhoud van dit document te herzien. Als vermogensbeheerder kan KCM, doorgaans in het belang van derden, beleggingen hebben in financiële instrument die in dit document worden genoemd. KCM kan op ieder moment besluiten koop- of verkooptransacties af te sluiten in deze financiële instrumenten.

De informatie in dit document is uitsluitend bedoeld om u te informeren. Dit artikel bevat geen beleggingsadvies, beleggingsaanbevelingen, beleggingsonderzoek of aansporing tot het kopen of verkopen van financiële instrumenten, en dient niet als zodanig te worden opgevat. Dit document is gebaseerd op informatie die naar ons oordeel betrouwbaar is. Wij kunnen echter niet garanderen dat deze informatie volledig en correct is.

De hier beschreven meningen en opvattingen zijn een weergave van onze actuele meningen en opvattingen op de datum die vermeld staat op dit document. Dit document is onafhankelijk van de onderneming tot stand gekomen en de hier beschreven opvattingen zijn uitsluitend die van KCM.

More on Real Estate

Blijf op de hoogte

Laat uw e-mailadres achter en we sturen u onze laatste updates.

Ons team

News & Knowledge