Naar het overzicht

Kempen Real Estate Update: Geen tijd voor passiviteit

22 april 2021

Lees de hele Alpha REIT-update

2021, 22 april

Geen tijd voor passiviteit

Download

Meer inspanningen verwacht van bedrijfsleven en overheden 

Het moderne kapitalistische model heeft ons veel gebracht – vooruitgang, efficiency en enorme mogelijkheden voor waardecreatie – maar worstelt met de effectieve aanpak van neveneffecten zoals de uitstoot van broeikasgassen. Deze vorm van luchtvervuiling draagt bij aan een ongekende opwarming van onze planeet. Vandaag de dag ligt de temperatuur zo’n 1,1 graad Celsius boven het basisniveau van 19001. Er moet niet al te licht over deze opwarming gedacht worden. Als we zo doorgaan, komen we in 2100 uit op een consistent opwarmingsniveau dat +4 tot +5 graden Celsius boven het basisniveau ligt2. De laatste keer dat er continu sprake was van een 5 graden hogere temperatuur was zo’n 250 miljoen jaar geleden en toen stierf 96% van alle levende wezens uit...3  Het behoeft dus geen betoog dat we niet op de goede weg zijn. De situatie verslechtert sneller dan wetenschappers voorspeld hebben. 

Voor de beleggingscategorie real assets (vastgoed en infrastructuur) is deze discussie ook belangrijk. Aan de wereldwijde CO2-uitstoot als gevolg van menselijke activiteit levert de bouwsector (zowel aanleg en exploitatie) een bijdrage van circa 40%4. Daarom zal passief afwachten, nu we met deze collectieve uitdaging geconfronteerd worden, ons door toekomstige generaties niet licht vergeven worden. 

Het probleem ontwijken of aanpakken – waarom passiviteit niet werkt
Beleggen in ETF’s heeft in theorie wellicht voordelen, vooral uit kostenoogpunt. Het klimaatprobleem wordt hierdoor echter alleen maar verergerd. Sommige ETF’s hebben omvangrijke posities in bepaalde aandelen zonder dat er sprake is van goed geïnformeerd engagement. Dit betekent dat de bestaande strategie van ondernemingen passief wordt gesteund. Wijzigingen in het milieubeleid kunnen moeilijker aan de orde worden gesteld. Het is voor een passieve indexvolger echter ook lastiger om een dialoog met een onderneming te voeren: een passieve belegger heeft minder mogelijkheden om druk uit te oefenen door middel van bijvoorbeeld verkoop van de positie. Passieve indexbeleggers kunnen de kwestie uiteindelijk alleen maar onder het voetlicht brengen. Dat maakt het moeilijker om daadwerkelijk de wijzigingen door te voeren die nodig zijn om het gemeenschappelijke klimaatdoel te halen. Een recente innovatie uit de hoek van de passieve beleggers is de introductie van ESG ETF’s, waarin een bepaalde sector wordt uitgesloten. Uitsluiting heeft een positieve signaleringsfunctie. Het is ook goed om aan bepaalde bedrijven geen kapitaal te verschaffen. Bij uitsluiting vindt echter geen dialoog met de onderneming plaats. Als we kunnen kiezen tussen het probleem ontwijken of het probleem aan de orde stellen, dan kiezen we binnen onze Real Active benadering voor het laatste.   

Wat is onze aanpak?
Het Real Assets Team bestudeert de duurzaamheidsdoelen van managementteams nauwgezet. We willen zeker weten dat een onderneming over klimaatbeleid en een passende decarbonisatiestrategie beschikt. We zijn experts in het ontmaskeren van “green-washing”. Al sinds de start van onze strategie (2011) integreren we de milieuprestaties van bedrijven in onze modellen. Dit is bij ons dus niet later als extraatje of “overlay” aan het beleggingsproces toegevoegd. We zijn op dit vlak feitelijk ‘first movers’ en daar zijn we trots op. In februari 2021 hebben we een sectorbreed engagementoffensief gelanceerd, waaraan alle frontofficemedewerkers van het Real Assets Team meewerken, samen met de ESG-afdelingen. Alle ondernemingen binnen een Real Assets-cluster worden als groep benaderd met een raamwerk van concrete acties die de ondernemingen als groep zouden moeten ondernemen. Gegeven het systemische risico vinden we een holistische aanpak gerechtvaardigd. De initiële feedback op dit sectorbrede engagement is zeer positief. Diverse ondernemingen hebben hier nota van genomen, overwegen zo snel mogelijk in actie te komen en zien ons als partner.   

Kosten van klimaatverandering ingeprijsd in onze modellen 
Vooruitkijkend houden we rekening met een steeds grotere impact van klimaatrisicobeperking en -aanpassing. Wat klimaatrisicobeperking betreft, moeten bedrijven in de pas gaan lopen met het Klimaatakkoord van Parijs. Steeds meer data en verplichte rapportages komen naar verwachting beschikbaar om vooruitgang te meten. Op het gebied van klimaataanpassing zien we steeds meer studies die zich richten op de feitelijke locatie waar klimaatrisico’s zich manifesteren. Klimaatrisico is echter geen binair risico. De focus dient naar onze overtuiging op het kostenplaatje voor aanpassing aan klimaatrisico te liggen. Deze kosten moeten worden meegenomen in de waardering van vastgoed. Wij doen dat reeds. We verwachten dat in ons beleggingsproces de kostenprognoses voor klimaatrisico-aanpassing steeds accurater worden. We hebben namelijk een samenwerkingsverband gesloten met een herverzekeringsmaatschappij die ons toegang verschaft tot een omvangrijke database voor natuurramp kansberekeningen. Wij verwerken deze gegevens in onze vastgoedscores om tot op objectniveau te kunnen voorspellen wat de vereiste investeringsuitgaven zijn. Ook kunnen wij op basis hiervan productievere gesprekken met meer focus met het ondernemingsmanagement houden om mogelijke high impact-risico’s te taxeren en vooruitgang te monitoren.   

Een actieve benadering betekent voor real assets: deel uitmaken van de oplossing 
ESG vormt een essentiële component van onze beleggingsaanpak. ESG heeft een weging van 25% in onze bedrijfsscore. Zoals we eerder aangaven, wordt dit risico volledig geïntegreerd en in onze waarderingsmodellen ingeprijsd. Zo worden bedrijven via hun waardering beloond of afgestraft. Dit betekent dat we kunnen beleggen in een onderneming die op een bepaald moment niet zo goed presteert, maar wel verbeterplannen heeft. We verwachten namelijk dat het aandeel een rerating zal ondergaan als het bedrijf in de juiste initiatieven investeert. Anderzijds kunnen we tot het oordeel komen dat de mate van ESG-naleving bij een aandeel al volledig is ingeprijsd. Er kunnen momenten komen dat we dit aandeel niet langer in portefeuille houden omdat het bedrijf het wel goed doet, maar de koers veel te hoog is. De juiste prijsstelling is dus essentieel, evenals de inzet van engagement om veranderingen in gang te zetten. Die veranderingen kunnen een rerating in gang zetten en daarmee een factor vormen die aan onze alpha bijdraagt. Ook hieruit blijkt waarom wij onze aanpak  “alpha by control” noemen. Maar bovenal blijkt hieruit waarom wij heilig geloven dat beleggers niet de luxe hebben om passief te blijven nu we in de toekomst geconfronteerd zullen worden met zgn. ‘high probability/high impact events’,  extreme klimaatomstandigheden met een grote waarschijnlijkheid en een grote impact.


  1. University of Cambridge: Institute for Sustainability Leadership, Business Sustainability Management, Module 1, 2020.
  2. University of Cambridge: Institute for Sustainability Leadership, Business Sustainability Management, Module 1, 2020.
  3. University of Cambridge: Institute for Sustainability Leadership, Business Sustainability Management, Module 1, 2020.
  4. https://www2.deloitte.com/global/en/blog/responsible-business-blog/2020/decarbonization-of-real-estate.html

Lees de hele Alpha REIT-update

2021, 22 april

Geen tijd voor passiviteit

Download
Belangrijke informatie

De standpunten in dit document kunnen op elk moment worden gewijzigd zonder voorafgaande kennisgeving. Kempen Capital Management N.V. (KCM) is niet verplicht om de inhoud van dit document bij te werken. Als vermogensbeheerder kan KCM beleggingen hebben, in het algemeen ten behoeve van derden, in financiële instrumenten die in dit document worden genoemd en het kan het op elk moment besluiten om over te gaan tot koop- of verkooptransacties van deze financiële instrumenten.

De informatie in dit artikel dient uitsluitend ter informatie. Dat betekent dat het geen beleggingsadvies bevat, geen beleggingsaanbeveling, geen onderzoek of een uitnodiging om financiële instrumenten te kopen of verkopen en het dient ook niet als zodanig te worden geïnterpreteerd. Dit document is gebaseerd op informatie die wij als betrouwbaar beschouwen, maar we stellen niet dat die accuraat of volledig is en dat er als zodanig op moet worden vertrouwd.
De standpunten in dit artikel zijn onze huidige standpunten vanaf de datum die in dit document wordt weergegeven. Dit document is onafhankelijk van het bedrijf geproduceerd en de hierin opgenomen standpunten zijn volledig die van KCM.
KCM heeft een licentie als beheerder van verschillende UCITS en AIF’s om beleggingsdiensten te verlenen en staat onder toezicht van de Nederlandse Autoriteit Financiële Markten.

More on Real Estate

Blijf op de hoogte

Laat uw e-mailadres achter en we sturen u onze laatste updates.

Ons team

News & Knowledge