Naar het overzicht

Beleggen in landbouwgrond voor een stabiel rendement en een betere wereld

06 augustus 2019
Kempen Capital Management (Kempen) belegt sinds twee jaar in landbouwgrond en bosbouw (via het Kempen Private Markets Fund). Tot nu toe vooral voor grote private beleggers, maar institutionele beleggers tonen groeiende interesse, constateert Michel Iglesias del Sol, hoofd Investment Strategie bij Kempen. “Het kan een goed alternatief zijn voor beleggingen in vastgoed”, zegt hij. “Sommige sectoren binnen vastgoed zijn door de gestegen prijzen momenteel wat minder interessant. Het wordt ook steeds lastiger om goede objecten te vinden.”

Landbouwgrond is om meerdere redenen aantrekkelijk om in te beleggen. De voorraad landbouwgrond ligt min of meer vast. De vraag naar producten die afkomstig zijn van dat areaal stijgt wel. Naar schatting groeit de wereldbevolking van 7,6 miljard in 2017 naar bijna 10 miljard in 2050. De welvaartsontwikkeling in grote delen van de wereld zorgt ook voor een verschuiving in dieet. Een groter deel van de wereldbevolking wil beter en bewuster eten. Zowel de kwantiteit als de kwaliteit van voedsel zorgt voor intensiteitsdruk op de sector.

Pachtinkomsten
Het rendement van landbouwgrond bestaat uit twee componenten. De eerste is de opbrengst van de producten die op de grond worden geteeld. Die kan naar de grondeigenaar komen in de vorm van pacht als hij de grond verhuurt, of in de vorm van winst op verkoop als hij de grond zelf exploiteert (of laat exploiteren). De tweede component is de stijging van de grondprijs. 

Een voordeel van (beleggen in) landbouwgrond is dat het waardevast is. Waar de prijzen van vastgoed flink kunnen stijgen en dalen in de economische cyclus, kent landbouwgrond een gematigde prijsontwikkeling. Tegelijk is de belegging goed bestand tegen inflatie. De prijzen van voedsel stijgen immers veelal mee met de inflatie (en zijn vaak een deel van die inflatie). Het rendement uit verkoop van producten bedroeg de afgelopen jaren in de Verenigde Staten circa 4 procent, in Australië zelfs meer dan 5 procent.*

Vergrijzing

De komende jaren komt er naar verwachting meer landbouwgrond op de markt. Dit heeft te maken met de verstedelijking en met de vergrijzing van de boerenstand. Net als in Nederland hebben boeren in andere regio’s problemen om opvolging binnen de eigen kring te vinden. De kinderen hebben gezien hoe hard hun ouders moesten werken en kiezen liever voor een andere loopbaan. De agrariër heeft dan geen andere keuze dan het land en de boerderij te verkopen, bijvoorbeeld aan een buurman die zijn bedrijf wil uitbreiden.

Die buurman heeft dan wel het kapitaal nodig om de grond te kunnen kopen. Daar kunnen beleggers de helpende hand reiken. Vooral in uitgestrekte landbouwregio’s in bijvoorbeeld Canada, de Verenigde Staten en Australië, gaat het om grote arealen van soms wel duizenden hectare. Beleggers kunnen dan land kopen en dat verpachten. “Ze kunnen ook via een lokale partner een bedrijf opzetten om de exploitatie van de boerderij op zich te nemen”, zegt Edzard Potgieser, directeur Private Markets bij Kempen.

Lokale connecties
Kempen, legt Potgieser uit, werkt veel samen met lokale partners. “Die hebben specialisten die de markt door en door kennen en de juiste connecties hebben. Zij bemiddelen bij de aankoop en kunnen behulpzaam zijn bij het management. Zo vergroten we de kans op een succesvolle belegging.” 

Voordat Kempen in zee gaat met een lokale partij, wordt eerst een gedegen onderzoek uitgevoerd naar de geschiktheid en betrouwbaarheid. “We gaan op bezoek en praten met de mensen daar. We vragen referenties en winnen informatie in bij andere fondsen die al zaken hebben gedaan. Daarnaast hebben we onze eigen databases.” 

“Een belegger die de regie heeft over de productie, kan extra rendement realiseren met modernisering en precisielandbouw.”

Avocado’s

De opbrengst van landbouwgrond is onder andere afhankelijk van de aard van de teelt. Sommige soorten teelt zijn voor de langere termijn, andere kunnen van jaar tot jaar wisselen. Avocado’s bijvoorbeeld zijn op dit moment populair. Maar om avocado’s te telen, moet een avocadoboom eerst groeien. En mocht de markt tegenzitten, dan kun je niet van het ene op het andere jaar overstappen op een ander gewas. Hetzelfde geldt voor bijvoorbeeld appels, olijven en noten.

Bij eenjarige gewassen ligt het anders. Daarbij is de boer veel flexibeler om in te spelen op marktomstandigheden. Als de vraag naar mais afneemt of de markt geplaagd wordt door overproductie, kan hij relatief gemakkelijk overstappen op andere graansoorten of aardappels.

De opbrengst van landbouwgrond hangt ook af van de gebruikte landbouwmethoden. Vooral als de belegger ervoor kiest om de regie over de productie te voeren, kan hij ervoor kiezen om te investeren in modernisering en precisielandbouw. Daarmee kan hij de opbrengst van de grond verhogen en daarmee het rendement op de belegging.

Duurzaamheid

Beleggen in landbouwgrond en bosbouw geeft beleggers niet alleen zicht op een stabiel rendement. Het biedt ook kansen om actief bij te dragen aan een betere wereld en duurzame ontwikkelingsdoelen van de Verenigde Naties na te streven. Het meest voor de hand liggende ontwikkelingsdoel is om te helpen de wereld te voeden. Met de groei van de wereldbevolking en de gelijkblijvende oppervlakte aan landbouwgrond wordt dit een steeds grotere uitdaging.

De belegger kan ook bijdragen aan verantwoorde voedselproductie, met bijvoorbeeld minder gebruik van bestrijdingsmiddelen en verantwoord gebruik van water. “Als je investeert in modernisering van de landbouw, snijdt het mes aan twee kanten”, zegt Iglesias del Sol. “Met precisie-agricultuur kun je heel efficiënt zaaien, bemesten en irrigeren. Zieke planten kun je eenvoudig opsporen en verwijderen. Zo verlaag je de druk op het milieu, verminder je de kosten en vergroot je de opbrengst. Die investering verdient zich terug.”

Uitruil

Sommige andere keuzes voor duurzaamheid leveren geen direct financieel rendement op. Als landeigenaar kun je de biodiversiteit bevorderen door bijvoorbeeld struiken en bomen te planten als afrastering van percelen. Vogels, insecten en andere dieren zullen de belegger dankbaar zijn, maar de productie zal er niet direct van omhoog gaan. “In dat geval is er een uitruil van korte termijn rendement en duurzaamheid”, aldus Potgieser. “De belegger zal daarover moeten nadenken en voor zichzelf een afweging moeten maken, waarbij wij adviseren ook goed te kijken naar de maatschappelijke effecten op lange termijn.”

Kempen maakt als belegger afspraken met fondsen over duurzaamheidsdoelstellingen. “Afhankelijk van de aard van de belegging heb je verschillende mogelijkheden. Als je participeert in een organisatie die lokaal een boerderij exploiteert, kun je expliciete eisen stellen. Als we beleggen in een bestaand fonds, dan kijken we naar de criteria van dat fonds. Beleggen we bijvoorbeeld in bosbouw, dan willen we dat er herbeplant wordt en dat het bos ook bos blijft. Circa 10 procent van de wereldwijde CO2-emissie is het gevolg van ontbossing, daar doen we niet aan mee. Er zijn partijen in de markt die bomen willen kappen om er zonnepanelen te plaatsen. Dat is voor ons geen duurzaamheid.”

Risico’s
Beleggen in landbouw- en bosbouwgrond heeft een laag risico, maar er zijn wel degelijk risico’s. Weers- en klimaatinvloeden hebben bijvoorbeeld gevolgen voor de oogst, en daarmee voor het rendement. Wat de wereldwijde klimaatverandering betekent voor de landbouw, is nog niet helemaal duidelijk. “Door de opwarming van de aarde neemt de oogst in Canada mogelijk toe”, aldus Iglesias del Sol. “Aan de andere kant kunnen de risico’s in Australië toenemen als het daar heter en droger wordt. Het kan zijn dat boeren op andere gewassen moeten overschakelen.”

Een ander risico vormt overheidsbeleid. Kempen belegt daarom vooral in gebieden met stabiele regimes, zoals Noord-Amerika en Australië. “In deze landen is geen onteigening te verwachten of ander beleid dat de beleggingen in gevaar brengt. We zijn ook terughoudend met beleggingen in Oost-Europa en de voormalige Sovjet-Unie. Het is in die landen niet altijd duidelijk met wie je zaken moet doen en hoe betrouwbaar die partijen zijn. We volgen de ontwikkelingen wel en houden beleggingskansen natuurlijk in de gaten.”

Beleggingen in bosbouw zijn soms kwetsbaar voor bosbrand en ziekten die bomen aantasten. Hier is spreiding het devies, zowel tussen landen als binnen landen. Het westen van de Verenigde Staten kampt regelmatig met bosbranden, ander regio’s hebben daar minder last van.

Maatschappelijke impact
Kempen is twee jaar geleden gestart met beleggingen in landbouw- en bosbouwgrond, mede ingegeven door het lage risico, het voorspelbare rendement en de lage rente op spaargeld. Aanvankelijk vooral voor vermogende particulieren, maar steeds vaker ook voor institutionele beleggers. “De beleggingen kunnen een interessante toevoeging zijn voor de portefeuille”, zegt Potgieser. “Ze bieden bovendien kansen om een maatschappelijke impact te realiseren.”

Kempen heeft inmiddels de nodige expertise vergaard in deze markt en stelt die graag ter beschikking aan haar klanten. “We bieden beleggers graag de mogelijkheid om te profiteren van de kansen in deze markt. Nu is het nog redelijk nieuw. We verwachten dat dit segment in tien, twintig jaar zal uitgroeien tot een doorsnee beleggingscategorie. We gaan graag in gesprek met beleggers om de voor- en nadelen nader te belichten.” 

* Bron: NCREIF

Disclaimer             

Kempen Private Markets Fund (het Subfonds) is een subfonds van het Kempen Alternative Markets Fund (het “Fonds”), dat gevestigd is in Luxembourg. Kempen Capital Management N.V. (KCM) is de beheerder van het Fonds. KCM heeft een vergunning als beheerder en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. Het Subfonds is geregistreerd onder de vergunning van KCM geregistreerd bij de Autoriteit Financiële Markten. De aandelen van het Subfonds zijn toegelaten voor (publieke) aanbieding in Nederland, het VK, Frankrijk en Zwitserland. Deze informatie biedt onvoldoende basis voor een beleggingsbeslissing. Lees daarom de Essentiële Beleggersinformatie (alleen voor Nederland) en het prospectus. Deze zijn verkrijgbaar via de website van KCM (www.kempen.nl) 

Dit document wordt u slechts ter informatie aangeboden en biedt onvoldoende informatie om een beleggingsbeslissing te kunnen nemen. Dit document bevat geen beleggingsadvies, geen beleggingsaanbeveling, geen research, noch een uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument, en mag dan ook niet als zodanig geïnterpreteerd worden. 
De hierin opgenomen visie is onze visie per de datum van dit document en deze kan, zonder voorafgaande mededeling, onderhevig zijn aan wijzigingen. KCM heeft geen verplichting om de inhoud van dit document actueel te houden. Dit document is gebaseerd op informatie die wij betrouwbaar achten maar KCM geeft geen garantie noch is zij aansprakelijk voor de juistheid van de hierin opgenomen gegevens. Dit document is onafhankelijk van de hierin genoemde vennootschappen/fondsen opgesteld.

Blijf op de hoogte

Laat uw e-mailadres achter en we sturen u onze laatste updates.

Ons team