Naar het overzicht

Een gelijk speelveld: Hoe Kempen beleggingen in beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd vastgoed integreert

13 januari 2020

Todor, hoe combineer je de analyse van beleggingen in beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd vastgoed?
Zowel beursgenoteerd als niet-beursgenoteerd vastgoed vertegenwoordigt uiteindelijk een belegging in fysiek vastgoed. Het onderscheid tussen die twee is vaak niets meer dan het juridische omhulsel van de vastgoedportefeuilles, maar de onderliggende investering in deze structuren bestaat uit gebouwen die onderdeel kunnen zijn van zowel beursgenoteerd als niet-beursgenoteerd vastgoed. Vaak zie je dat beursgenoteerde ondernemingen en niet-beursgenoteerde fondsen die onroerende activa onderling verhandelen. Daardoor zien we dat de waarde genererende factoren bij vastgoed vooral liggen in de kwaliteit van de fysieke locatie, het onroerend goed zelf en de kwaliteit van de huurder van het gebouw. Door deze hoofdkenmerken vast te stellen kunnen we subtiele verschillen tussen de twee in kaart brengen, ongeacht hun juridische structuur.

Wat zijn de verschillen tussen 'beursgenoteerd' en 'niet-beursgenoteerd?
Aandelen in beursgenoteerd vastgoed kunnen dagelijks verhandeld worden. Dat betekent dat beleggers per dag kunnen zien hoe de markt de investering waardeert. Niet-beursgenoteerde fondsen staan echter uitsluitend open voor professionele kopers en verkopers, en de koersen zijn gebaseerd op waardebepalingen die eens per kwartaal worden gemaakt. Dit verschil in prijsstelling maakt het gecompliceerd om beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd vastgoed met elkaar te vergelijken.

Welke uitdagingen kom je tegen wanneer je vastgoedbeleggingen op deze manier aanvliegt?
Voor beursgenoteerde instrumenten kun je direct exposure krijgen op de beurs, terwijl niet-beursgenoteerde investeringen per kwartaal verhandeld worden in private, niet-homogene structuren, waardoor het langer duurt om voor dat vastgoed een positie op te bouwen. Dit verschil in uitvoeringssnelheid zorgt voor uitdagingen bij het samenbrengen en integreren van beursgenoteerde en niet-beursgenoteerde beleggingen. Daarbij kennen de twee structuren verschillende transparantieniveaus. Zo ben je bijvoorbeeld bij de beursgenoteerde structuur verplicht informatie te verschaffen aan alle beleggers en is die informatie ook publiekelijk toegankelijk. Niet-beursgenoteerde fondsen maken echter vooral informatie bekend aan de beleggers in het betreffende fonds. Wanneer we analyseren, willen we volledige transparantie van alle mogelijke beleggingen, niet alleen van het fonds waarin we participeren. Bij Kempen hebben we een sterk netwerk dat ons toegang biedt tot kennis over die niet-beursgenoteerde fondsen, bovendien zijn wij ook zelf actief in een groot aantal branche-initiatieven. INREV (de Europese brancheorganisatie voor niet-beursgenoteerd vastgoed) faciliteert bijvoorbeeld transparantie en eenvormige dataverspreiding aan de niet-beursgenoteerde kant.

Een logische combinatie?
De vermogensbeheermarkt ziet beleggingen in beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd vastgoed doorgaans als twee aparte beleggingscategorieën en analyseert ze dus ook apart. Bij Kempen zien wij dat wat uiteindelijk waarde genereert voor de klant onder te verdelen is in de volgende factoren:

• De kwaliteit van het vastgoed (inclusief duurzaamheid).
• Het managementteam dat het onroerend goed beheert.
• Hoe de structuur wordt gefinancierd.
• Hoe de structuur gestructureerd is in corporate-governancetermen.

Uiteindelijk is dit hetzelfde voor zowel beursgenoteerde als niet-beursgenoteerde structuren, en dus is het volkomen logisch om ze te integreren. De uitdaging van het verschil in waarderingsmethodologie om waarde te creëren. Wanneer je vooruitkijkt, kun je toegevoegde waarde genereren voor de klant d.m.v. een efficiënte spreiding over beursgenoteerde en niet-beursgenoteerde alternatieven aangezien de waarderingen van die twee aanzienlijk uiteen kunnen lopen. Taxateurs bepalen de waarde van vastgoed op basis van vergelijkbare transacties uit het recente verleden en kijken dus achteruit. Onze beleggingsaanpak, waarbij we gebruikmaken van data, stelt ons in staat om te werken op basis van een onafhankelijke, vooruitziende langetermijnvisie voor de markt. Wij hebben de kennis en ervaring in huis om de beste vastgoedbeleggingen te selecteren voor onze klanten.

Geïntegreerde benadering
In een eerder verschenen whitepaper (Listed and non-listed real estate investment: why combine the two?) concludeerden we dat naarmate de beleggingshorizon langer wordt, de correlatie tussen de aandelenmarkt en beursgenoteerd vastgoed afneemt, terwijl de correlatie tussen beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd vastgoed toeneemt. Binnen ons team passen we hetzelfde beleggingskader toe bij beide structuren en zijn we in staat unieke kwaliteitskenmerken te bepalen waarmee het onderliggende vastgoed zich onderscheidt, en op die verschillen in te spelen. Daardoor ontstaat een geïntegreerde benadering. Vastgoed is een markt met een ingeworteld gebrek aan transparantie. Door dezelfde databenadering toe te passen op zowel beursgenoteerde als niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingen kunnen we onze inzichten in de vastgoedmarkt vergroten en ons besluitvormingsproces verbeteren. Zo kunnen we objectieve beleggingsbeslissingen nemen.

Bron: EPRA Monthly Statistical Bulletin Dec 2015, MSCI 2016.

Deze infographic is alleen voor informatiedoeleinden bedoeld en biedt onvoldoende informatie om een beleggingsbeslissing te kunnen nemen. Kempen Capital Management N.V. (Kempen) heeft een vergunning als beheerder van diverse beleggingsinstellingen en voor het verlenen van beleggingsdiensten en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Amsterdam, oktober 2017.

Dit artikel is eerder verschenen in de Kempen Insight – oktober 2019

Disclaimer 
Kempen Capital Management N.V. (Kempen) heeft een vergunning als beheerder van diverse ICBE’s en ABI’s en is bevoegd om beleggingsdiensten te verlenen en staat als zodanig onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. Dit document wordt u slechts ter informatie aangeboden en biedt onvoldoende informatie om een beleggingsbeslissing te kunnen nemen. Dit document bevat geen beleggingsadvies, geen beleggingsaanbeveling, geen research, noch een uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument, en mag dan ook niet als zodanig geïnterpreteerd worden. De hierin opgenomen visie is onze visie per de datum van dit document en deze kan, zonder voorafgaande mededeling, onderhevig zijn aan wijzigingen.

Schrijf je in

Laat je gegevens achter en ontvang de volgende editie als eerste in je inbox

Ons team

News & Knowledge