Wereldwijde vastgoedaandelen boekten in december een negatief rendement. Het Fonds bleef achter bij de benchmark. De grootste negatieve bijdrage aan de relatieve performance kwam van de clusters kantoorvastgoed Europa en Hongkong. Binnen kantoorvastgoed Europa boekte Gecina opnieuw een verliesmaand en bleef daarmee zwak presteren. We kunnen de zwakkere relatieve performance van Gecina in 2018 moeilijk uitleggen. De bedrijfsonderdelen blijven goede resultaten boeken, de onderneming heeft een sterke balans en het management heeft een uitstekend trackrecord. Onze enige bron van zorg is dat de grootaandeelhouders Predica en Ivanhoe hun grip op het bestuur willen vergroten en de onafhankelijkheid van het Gecina-bestuur willen verkleinen. We voeren een continue dialoog met de onderneming en hebben laten weten dat we ons zorgen maken over deze ontwikkelingen. Desalniettemin vinden we het aandeel aantrekkelijk gewaardeerd en daarom handhaven we onze overwogen positie in het Fonds. In het cluster Hongkong leverde de onderwogen positie in Link REIT een negatieve bijdrage. Het management van Link REIT kondigde de verkoop aan van 12 winkelvastgoedobjecten voor HKD 12 miljard. Dat komt neer op een aanvangsrendement van 2,9% en levert een aanzienlijke netto boekwinst op van HKD 2,8 miljard. De verkoopopbrengst wordt gebruikt voor de inkoop van aandelen en de aankoop van winkelvastgoed in Beijing.

De markten blijven onder druk staan. Beleggers maken zich zorgen over de afvlakkende groei van de wereldeconomie, de protesten in Frankrijk, de kans op een harde brexit en het handelsconflict tussen de VS en China. Op het vastgoedfront waren er diverse belangrijke nieuwsberichten. In Japan maakte Activia een aandelenemissie van USD 300 miljoen bekend waaraan het Fonds deelnam. De opbrengst wordt gebruikt om grond te kopen op eersteklaslocaties in Tokio (Tokyu Plaza Ginza en de Q Plaza Harajuku) en Osaka (Shinsaibashi). Activia legt in onze ogen de strategische focus terecht op eersteklas locaties. De Duitse woningvastgoedmaatschappij Vonovia zet haar expansie in Europa voort met de aankoop van 2.300 woningen in Zweden voor EUR 450 miljoen. Wij zijn en blijven sceptisch over de agressieve internationale expansiedrang van Vonovia in combinatie met een agressieve financieringsstrategie met behulp van een hoge schuldhefboom en een grotendeels ongedekte obligatieportefeuille. Het eerste de beste probleem op de bedrijfsobligatiemarkt levert al risico’s op voor de toekomstige herfinanciering van Vonovia. Het volgende belangrijke nieuwsfeit kwam uit het Verenigd Koninkrijk waar woningvastgoedmaatschappij Grainger een 7 op 15-claimemissie afrondde om de aankoop van de GRIP-portefeuille te financieren (een woningvastgoedportefeuille die geconcentreerd is in Londen en Zuidoost-Engeland). De claimrechten zijn voor 96% uitgeoefend, wat betekent dat zij breed zijn opgenomen door de bestaande aandeelhouders. De bruto-opbrengst bedraagt GBP 333 miljoen. We hebben voor het Fonds ook onze claimrechten uitgeoefend. We staan in het algemeen achter deze overname. De kwaliteit van de portefeuille wordt hierdoor beter, de operationele schaal wordt groter en de uitbouw van de portefeuille particuliere huurwoningen wordt versneld.

Kempens vastgoedbeleggingsaanpak kenmerkt zich door een combinatie van kwalitatieve en kwantitatieve analyse. Met behulp van data-analysetechnologie verzamelt het Real Estate Team van Kempen wereldwijd voor 200.000 vastgoedobjecten meer dan 20 miljoen relevante datapunten die binnen onze data-infrastructuur worden omgezet in waardevolle fundamentele beleggingsinformatie. De voortdurende toename van het aantal beschikbare gegevens stelt ons in staat om een steeds scherper oordeel te vormen over de kwaliteit, de waarde en het risico van iedere vastgoedbelegging. Naar onze mening leidt dit tot betere beleggingsbeslissingen.
In aanvulling op de kwantitatieve aanpak analyseert de beleggingsstrategie ook drie belangrijke kwalitatieve parameters om de juiste waardering te bepalen: de toegevoegde waarde van het management, de kracht van de balans en het ESG-profiel. Aan iedere onderneming worden scores toegekend voor deze drie parameters. Ondernemingen die bijvoorbeeld opESG-gebied uitblinken, krijgen van de portefeuillebeheerders een hogere score die een hogere waardering rechtvaardigt.

De portefeuilleconstructie is gebaseerd op clusterneutraliteit. De wereldwijde portefeuille bestaat uit 19 clusters die gedefinieerd zijn als homogene groepen vastgoedmaatschappijen met eenzelfde onderliggende valuta-exposure. Voorbeelden zijn Australië, kantoorvastgoed VS en Zwitserland. Het portefeuillegewicht van ieder cluster is ongeveer gelijk aan het benchmarkgewicht van dat cluster. Dat levert een gediversifieerde portefeuille op, terwijl de valuta- en macro-economische risico’s ten opzichte van de benchmark geneutraliseerd worden. Het Fonds wijst risicobudget toe op het niveau van de afzonderlijke vastgoedmaatschappijen.

We hebben deze maand de managementscore van Shurgard verhoogd en van Icade verlaagd. Het managementteam van Shurgard weet goed te profiteren van een zeer kansrijke Europese opslagmarkt. Hier is de penetratie laag en het aanbod van opslagboxen klein. Het eigendom is gefragmenteerd en hoofdzakelijk in handen van niet-beursgenoteerde ondernemingen.

We hebben in de portefeuille de weging van Goodman (logistiek vastgoed) in het cluster Australië vergroot ten koste van Dexus. In Canada kochten we aandelen van woningvastgoedmaatschappij Boardwalk en verkochten we aandelen van Smart Centers. En in het cluster zorg vastgoed VS hebben we de weging van Ventas verkleind en de verkoopopbrengst herbelegd in Alexandria. Aan alle wijzigingen liggen waarderingsoverwegingen ten grondslag.