Het Fonds boekte in juni een positief rendement en deed het beter dan de benchmark. De grootste positieve uitschieter was het cluster Triple Net Lease VS dankzij onze overwogen posities in Broadstone Net Lease (de opname in indices en de omvang hadden een positief effect) en STAG Industrial. Buiten de VS was juni ook een goede maand voor het cluster gediversifieerd vastgoed Europa. Doordat we hier overwogen waren in Hibernia REIT (kantoorvastgoed in Ierland), Warehouses de Pauw (logistiek vastgoed) en Alstria (kantoorvastgoed in Duitsland), ging de zwakke performance van winkelvastgoed en van indexzwaargewicht Aroundtown aan ons voorbij. Het cluster VK drukte daarentegen het fondsrendement over de afgelopen maand. Dit was hoofdzakelijk te wijten aan onze overwogen positie in Workspace, dat op de korte termijn te lijden had van het besluit van de Britse regering om vanwege de opmars van de deltavariant van het coronavirus de verdere heropening van de samenleving uit te stellen. Hierdoor blijft de bezettingsgraad voorlopig nog laag. Het cluster winkelvastgoed VS behaalde een underperformance. Onze belangen in REIT’s die in gunstig gelegen en aantrekkelijk gewaardeerde winkelstrips beleggen, bleven in juni achter na een sterk relatief rendement in de voorgaande maanden.

Juni was wereldwijd voor vastgoedaandelen opnieuw een positieve maand. De index sloot de maand 2% hoger af in lokale valuta. De verschillen tussen clusters zijn iets kleiner geworden, vooral in vergelijking met de sterk verhoogde niveaus van vorig jaar. Dit ligt ook in de lijn der verwachting, want de geleidelijke normalisatie zowel in de reële economie als op de financiële markten is nu het centrale thema. Vermeldenswaard is de performance van de clusters zorgvastgoed VS en J-Reits (beide +4%) en de clusters Canada en Australië (beide +3%). De laatste twee clusters profiteerden duidelijk van de sterke grondstoffenmarkten, gesteund door de algehele macro-economische situatie. De clusters gediversifieerd vastgoed Europa en kantoorvastgoed VS drukten daarentegen het rendement met elk 1%. Juni is altijd een rustigere maand wat bedrijfsnieuws betreft, maar beleggers zullen hun aandacht vermoedelijk snel verleggen naar het nieuwe cijferseizoen dat begin juli van start gaat. We verwachten dat ondernemingen een nadere indicatie geven van het tempo waarin zij de door de pandemie verloren omzet terugwinnen en, nog belangrijker, van de vooruitzichten voor volgend jaar. Meerdere ondernemingen hebben immers ervoor gekozen om de kat uit de boom te kijken en dus niet met in eerste instantie onnauwkeurige prognoses naar buiten te komen.

Belangrijk vanuit macro-economisch perspectief is dat in de meeste economieën wereldwijd het vaccinatietempo omhooggaat. Het is wel zaak om alert te blijven op de deltavariant van het coronavirus: dit kan immers in meerdere economieën leiden tot vertraging van de groei die op basis van de geplande heropening wordt verwacht. In het Verenigd Koninkrijk is dit reeds het geval. Het land behoorde, samen met de VS, tot de koplopers qua vaccineren maar is door de snelle verspreiding van de deltavariant inmiddels in problemen gekomen. De situatie is nog steeds gunstig voor de vastgoedmarkten: veel institutionele beleggers zijn ruim bij kas en zijn niet langer uitsluitend op zoek naar veilige beleggingen, maar beginnen ook risicovollere beleggingen weer aan hun portefeuille toe te voegen (zowel Core Plus (groei en inkomen) als Value-Add (groei) op de directe vastgoedmarkt). Dit stelt ons in staat om binnen beursgenoteerde vastgoedaandelen kansen te benutten die voortvloeien uit verschillen tussen fundamentals en kasstromen. Wat de fundamentals betreft, wordt voor vastgoedobjecten die moeilijke tijden doormaakten, zoals bioscopen, sportscholen, nevenkantoren en fysieke winkels, inmiddels weer huur geïnd. De grootste verrassing in de afgelopen maand was waarschijnlijk dat bij diverse ketens het winkelbezoek sinds de heropening hoger was dan verwacht. Dit is op de korte termijn een positieve ontwikkeling voor de huuropbrengsten maar we zijn nog steeds ervan overtuigd dat op de lange termijn, afgezien van objecten op diverse heel veerkrachtige locaties, de huurgroei in veel gevallen minimaal zal zijn terwijl investeringen onverminderd noodzakelijk blijven.

In de loop van de maand werd het onvermijdelijke officieel: Washington Prime Group was de volgende vastgoedspecialist in malls in de VS die onder Chapter 11 van de Amerikaanse faillissementswet een reorganisatie aanvroeg. Deze REIT werd in 2014 afgesplitst van Simon Properties en is in de voetsporen getreden van twee andere REIT’s (CBL en Pennsylvania) die in november vorig jaar een aanvraag indienden. De schuldenlast van Washington Prime Group bedroeg voor de aanvraag ongeveer USD 3,5 miljard en slokte daarmee de portefeuillewaarde bijna volledig op. De activa werden op circa USD 4 miljard geraamd maar kwamen in sommige berekeningen nog aanzienlijk lager uit. Ongetwijfeld zullen noodmaatregelen zoals aandelenemissies en kredietfaciliteiten tegen hoge rentes deel uitmaken van het reorganisatieplan. De toekomst van deze REIT blijft echter nog onzeker. Deze gebeurtenissen werpen een schaduw vooruit naar veel Europese winkelvastgoedspecialisten die onder een hoge schuldenlast gebukt gaan terwijl bij de waarderingen vraagtekens geplaatst kunnen worden gegeven het moeilijke marktklimaat voor fysieke winkels.

Hier staat tegenover dat de waarderingen van logistiek vastgoed op het Europees vasteland in juni verder verbeterden. Dream Industrial REIT maakte bekend dat een portefeuille van 31 logistieke vastgoedobjecten (in totaal 827.000 m2 verspreid over zes Europese landen) werd overgenomen van Clarion Partners Europe. De portefeuille is op EUR 882 miljoen gewaardeerd, wat zich vertaalt in een kapitalisatievoet van 4,2%. De portefeuille is volledig verhuurd maar biedt perspectief voor verdere waardecreatie via de aangrenzende percelen van verschillende objecten. Per saldo vormt de transactie een nieuw, duidelijk positief signaal voor het logistieke segment. Het getuigt niet alleen van de kracht van de logistieke sector, maar ook van de onverminderde kracht van de beleggingsmarkt voor logistiek vastgoed.

De beleggingsstrategie van Kempen voor vastgoed kenmerkt zich door een evenwichtige combinatie van kwalitatieve en kwantitatieve analyse. Met behulp van data-analysetechnologie verzamelt het Real Estate Team van Kempen wereldwijd voor 200.000 vastgoedobjecten meer dan 20 miljoen relevante datapunten. Deze kwantitatieve gegevens worden in onze data-infrastructuur omgezet in waardevolle fundamentele beleggingsinformatie. De voortdurende toename van beschikbare gegevens stelt ons in staat om een steeds beter oordeel te vormen over de kwaliteit, de waarde en het risico van iedere vastgoedbelegging. Naar onze mening leidt dit tot betere beleggingsbeslissingen en een hoger beleggingsrendement tegen een lager risico voor onze klanten.

In aanvulling op de kwantitatieve aanpak analyseert de beleggingsstrategie drie belangrijke kwalitatieve parameters om de juiste waardering te bepalen: de toegevoegde waarde van het management, de kracht van de balans en het ESG-profiel. De portefeuillebeheerders kennen aan iedere onderneming die zij volgen, een score voor deze drie parameters toe. Ondernemingen die bijvoorbeeld op ESG-gebied uitblinken, krijgen een hogere score die een hogere waardering rechtvaardigt.

De portefeuilleconstructie is gebaseerd op clusterneutraliteit. De wereldwijde portefeuille bestaat uit 18 clusters die zijn gedefinieerd als homogene groepen vastgoedmaatschappijen met eenzelfde onderliggende valutapositie. Voorbeelden zijn Australië, kantoorvastgoed VS en Zwitserland. Het portefeuillegewicht van ieder cluster is ongeveer gelijk aan het benchmarkgewicht van dat cluster. Dit levert een gediversifieerde portefeuille op, waarin de valuta- en macro-economische risico’s ten opzichte van de benchmark worden geneutraliseerd. Het Fonds wijst risicobudget toe op het niveau van de afzonderlijke vastgoedmaatschappijen.

De ESG-criteria (milieu, maatschappij en goed bestuur) nemen al sinds 2011 een heel belangrijke plaats in ons beleggingsproces in. In juni voerden we een dialoog met de Canadese specialist in logistiek vastgoed Granite REIT. Het belangrijkste onderwerp betrof het delen van best practices om klimaatdoelen op wetenschappelijke gronden te bepalen, de voortgang te meten en de uitstoot van broeikasgassen (alle scopes) te verifiëren. Met deze REIT hadden we eerder met succes een discussie over transparantie aangezwengeld. De positieve respons van het managementteam is bemoedigend. Voorts zijn we met Japan Hotel REIT in gesprek gegaan over haar ESG-rating. Leveranciers van ESG-data hadden diverse punten ten aanzien van de kwaliteit van de data onder de aandacht gebracht. Binnenkort zullen we in een whitepaper dieper hierop ingaan.

In juni hebben we diverse wijzigingen in de portefeuille doorgevoerd, ondanks de iets afzwakkende volatiliteit. De wijzigingen vloeiden hoofdzakelijk voort uit koersbewegingen; er was weinig specifiek nieuws in de afgelopen maand, zodat modelgebaseerde aanpassingen beperkt bleven. In het cluster woningvastgoed Europa stond het aandeel Vonovia bloot aan enige verkoopdruk na het bod in contanten op Deutsche Wohnen. We maakten hiervan gebruik om onze positie in de Finse woningvastgoedspecialist Kojamo gedeeltelijk te verkopen en de opbrengst te herbeleggen in deze grote Duitse woningvastgoedspecialist. In Australië voltooiden we de rotatie van Dexus (kantoorvastgoed) naar Vicinity (woningvastgoed). Deze rotatie was grotendeels gebaseerd op het verschil in relatieve waardering dat naar onze mening te groot was geworden. Na een opnieuw sterke performance, mede gesteund door de opname in diverse indices, beëindigden we de positie in Broadstone Net Lease (gediversifieerd Triple Net Lease VS). De opbrengst is voor een deel herbelegd in sectorgenoot W.P. Carey (gediversifieerd maar wel internationaal) en voor een deel in EPR Properties (het aandeel van deze ervaringsgerichte vastgoedspecialist werd tegen een forse korting verhandeld). In Japan speelden we in op de risicorally en slankten we onze positie in Japan Excellent (kantoorvastgoed) af. De opbrengst is herbelegd in Nippon Prologis (logistiek vastgoed) op grond van de ontstane aantrekkelijke waarderingskloof. In het cluster woningvastgoed VS zetten we binnen het segment chaletparken de rotatie voort van Equity Lifestyle naar het gunstiger gewaardeerde Sun Communities.