Het Fonds behaalde in april een negatief rendement maar deed het wel beter dan de benchmark. De outperformance was breed gedragen, waarbij vooral de clusters Triple Net Lease VS, woningvastgoed VS en REIT’s Japan in positieve zin opvielen. Binnen het cluster Triple Net Lease VS was de sterke outperformance vooral te danken aan onze overwogen positie in VICI Properties (vastgoed in de gamingbranche). Deze onderneming heeft alle hordes voor de overname van MGM Growth Properties genomen, met inbegrip van schuldfinanciering tegen gunstige voorwaarden in een tijd van rentevolatiliteit. De outperformance van het cluster woningvastgoed VS kan deels worden toegeschreven aan de geruststellende resultaten over het eerste kwartaal en de verhoogde vooruitzichten voor heel 2022 die beide ondernemingen in het subcluster recreatieve woningen (overwogen in onze portefeuille) presenteerden, de gemengde resultaten van grote REIT’s in appartementen aan de kust (onderwogen) en de inhaalslag van REIT’s in eengezinshuurwoningen (overwogen). In Singapore viel het portefeuillerendement negatief uit, hoofdzakelijk door onze overwogen positie in Keppel DC REIT, dat vanwege stijgende energiekosten de prognose van de uitkering per participatiebewijs naar beneden bijstelde. Omdat Keppel uitsluitend voor de gemeenschappelijke ruimtes verantwoordelijk is, lijkt de impact veel geringer te zijn dan de onderneming aanvankelijk inschatte.

Wereldwijd beursgenoteerd vastgoed moest de in maart behaalde winst van 5% in lokale valuta voor een groot deel weer inleveren: de benchmarkt verloor in april iets minder dan 4%. Omdat de inflatie en de wereldwijde rentebewegingen nog steeds het marktbeeld bepalen, blijft de volatiliteit hoger dan normaal. De situatie is dus nog steeds onzeker, maar vastgoed is een lokale aangelegenheid. Als het militaire conflict zich niet verder uitbreidt, is naar onze mening het risico relatief gering dat zich in de nabije toekomst een worstcasescenario ontwikkelt voor beursgenoteerd vastgoed in ontwikkelde landen wereldwijd.

In april ging het cijferseizoen van start. Het algemene beeld dat uit de eerste resultaten in de regio Noord-Europa naar voren komt, is dat de hoge inflatie in huurgroei tot uitdrukking komt en dat de impact van hogere energieprijzen tot dusverre beperkt blijft. Veel ondernemingen in de regio kunnen hun energierekening immers doorschuiven naar huurders, terwijl de energierekening voor gemeenschappelijke ruimtes bij een hoge bezettingsgraad niet van materieel belang is. Hierdoor lijkt de totale impact op de surplusratio (bruto- versus nettohuur) beperkt te zijn, vooral omdat het eerste kwartaal in termen van energiekosten altijd het lastigst is door de winter. In onze modellen houden wij echter rekening met een stijging van de exploitatiekosten in het vierde kwartaal van 2022 en het eerste kwartaal van 2023. Wij verwachten namelijk dat de energieprijzen langer op een hoog niveau blijven zolang de geopolitieke kwesties en problemen in toeleveringsketens niet worden opgelost. De eerste kwartaalcijfers in de VS laten eveneens een sterke opleving van de bedrijvigheid zien, in het bijzonder in het cluster woningvastgoed VS waar sprake is van een tweecijferige groei op vergelijkbare basis. In het cluster Triple Net Lease VS blijft de overnameactiviteit sterk, ondanks de inmiddels hogere kapitaalkosten. Dit heeft uiteraard effect op de bijdrage van acquisities aan de winst, die lager dan in het verleden zal zijn. Dit verklaart deels het zwakke absolute rendement van het cluster sinds het begin van het jaar.

In Hongkong gevestigde vastgoedondernemingen met belangen in China beginnen ook de gevolgen van het Chinese covid-beleid van zerotolerantie te merken. Na twee jaar waarin het covid-virus goed werd beteugeld, heeft China nu moeite om de verspreiding van de omikronvariant in te dammen. Vooral de twee grootste steden, Beijing en Shanghai, ondervinden nu de negatieve gevolgen van strenge lockdowns in zowel economisch als sociaal opzicht. Onze overwogen positie in Hang Lung Properties staat bloot aan grote volatiliteit; de eerdere outperformance vanaf het begin van het jaar is recentelijk grotendeels weer ingeleverd. De impact zal volgens ons tijdelijk zijn, want China heeft keer op keer bewezen dat het uitbraken van het virus gedisciplineerd kan bestrijden. Lockdowns veroorzaken kortstondig hevige overlast, maar de maatschappij kan snel daarna weer worden heropend.

Tegen het einde van de maand ontving het Italiaanse Coima Res, specialist in commercieel vastgoed, van zijn strategische aandeelhouder Qatar Investment Authority een bod op alle uitstaande aandelen. De biedprijs van EUR 10 per aandeel is 22% lager dan de netto materiele activa (Net Tangible Assets – NTA) volgens de definitie van EPRA maar bijna 39% hoger dan de niet-gecorrigeerde koers van het aandeel. Hiermee wordt, na het Ierse Hibernia en het Duitse Alstria eerder dit jaar, opnieuw een hoogwaardige beursgenoteerde kantoorvastgoedspecialist geprivatiseerd. Met het overnamebod wordt voor aandeelhouders op korte termijn waarde ontsloten, terwijl de transactie de nieuwe private aandeelhouders uitzicht biedt op aanzienlijke toegevoegde waarde op de langere termijn. Privatisering van beursgenoteerde ondernemingen is een verschijnsel dat volgens ons nog wel even aanhoudt, in het bijzonder in sectoren die uit de gratie zijn geraakt zoals kantoorvastgoed.

Dergelijke arbitragetransacties (publiek naar privaat) zagen we ook in de VS. American Campus Communities (studentenhuisvesting) ontving een overnamebod van Blackstone. De biedprijs ligt 14% boven de laatste niet-gecorrigeerde koers en rond de nettovermogenswaarde van het aandeel. Blackstone is al langer op overnamepad. Eerder bereikte Blackstone overeenstemming over de acquisitie van PS Business Parks tegen een prijs van USD 187,50 per aandeel (totale transactiewaarde van USD 7,6 miljard) ofwel een premie van 12% versus de laatste slotkoers. De vastgoedportefeuille van PS Business Parks omvat industrieel vastgoed, kantoren in voorsteden en flexibele kantoorruimte. Mogelijk doel van de transactie is waardecreatie / herbestemming of grondverwerving.

De beleggingsstrategie van Kempen voor vastgoed kenmerkt zich door een evenwichtige combinatie van kwalitatieve en kwantitatieve analyse. Met behulp van data-analysetechnologie verzamelt het Real Estate Team van Kempen wereldwijd voor 200.000 vastgoedobjecten meer dan 20 miljoen relevante datapunten. Deze kwantitatieve gegevens worden in onze data-infrastructuur omgezet in waardevolle fundamentele beleggingsinformatie. De voortdurende toename van beschikbare gegevens stelt ons in staat om een steeds beter oordeel te vormen over de kwaliteit, de waarde en het risico van iedere vastgoedbelegging. Naar onze mening leidt dit tot betere beleggingsbeslissingen en een hoger beleggingsrendement tegen een lager risico voor onze klanten.

In aanvulling op de kwantitatieve aanpak analyseert de beleggingsstrategie drie belangrijke kwalitatieve parameters om de juiste waardering te bepalen: de toegevoegde waarde van het management, de kracht van de balans en het ESG-profiel. De portefeuillebeheerders kennen aan iedere onderneming die zij volgen, een score voor deze drie parameters toe. Ondernemingen die bijvoorbeeld op ESG-gebied uitblinken, krijgen een hogere score die een hogere waardering rechtvaardigt.

In april gingen we de dialoog aan met Prologis, een specialist in logistiek vastgoed met hoofdkantoor in de VS, over zijn praktijken op milieugebied. De nadruk ligt hierbij vooral op de emissies in merendeels scope 3. We blijven contact houden en zijn alert op de voortgang want de onderneming heeft een sterke onderhandelingspositie om de uitstoot door huurders te beïnvloeden. Voorts zijn we in gesprek gegaan met het Zweedse Catena (logistiek vastgoed), met als doel het beloningspakket voor bestuurders te helpen verbeteren. De initiële feedback was positief en we kijken uit naar voortzetting van de dialoog met het bestuur van deze onderneming.

De portefeuilleconstructie is gebaseerd op clusterneutraliteit. De wereldwijde portefeuille bestaat uit 18 clusters die zijn gedefinieerd als homogene groepen vastgoedmaatschappijen met eenzelfde onderliggende valutapositie. Voorbeelden zijn Australië, kantoorvastgoed VS en Zwitserland. Het portefeuillegewicht van ieder cluster is ongeveer gelijk aan het benchmarkgewicht van dat cluster. Dit levert een gediversifieerde portefeuille op, waarin de valuta- en macro-economische risico’s ten opzichte van de benchmark worden geneutraliseerd. Het Fonds wijst risicobudget toe op het niveau van de afzonderlijke vastgoedmaatschappijen.

In april hebben we uitsluitend bestaande posities gewijzigd, op basis van het verwacht relatief rendement. In Australië roteerden we van Vicinity naar Shopping Center of Australasia vanwege het snelle koersherstel van risicovollere vastgoedspecialisten in ‘enclosed malls’. Binnen het cluster Triple Net Lease VS slankten we onze positie in WP Carey af en herbelegden we de opbrengst in Broadstone en EPR Properties. Het aandeel Broadstone biedt naar onze mening weer perspectief gezien de gezonde pijplijn van acquisities in aantrekkelijke sectoren (restaurants, gezondheidszorg en industrie). Wat EPR betreft, lijken theaters (en andere belevingslocaties) die onder de covid-19-pandemie gebukt gingen, ook goede waarde te bieden want de kaartverkoop nadert het niveau van voor de pandemie. De echte waarde van EPR ligt echter in gunstig gelegen theaters; dit is gebaseerd op de relatief hoge vastgoedscore zoals berekend volgens ons eigen datamodel.