Het Fonds boekte een sterk positief rendement in maart en versloeg de benchmark. Deze outperformance kon grotendeels worden toegeschreven aan het cluster zorgvastgoed VS, waar Healthpeak Properties (duidelijk overwogen in de portefeuille) goed presteerde. Deze onderneming profiteerde van gunstige marktomstandigheden, voor biotechlocaties en voor particuliere zorgoplossingen in het segment zorgcentra. In beide segmenten blijft het momentum gunstig en de belangstelling groot als gevolg van de pandemie. Beleggers zoals Kempen prijzen bovendien de strategie van de onderneming: vastgoed voor seniorenhuisvesting wordt verkocht om zich te kunnen concentreren op zorgcentra en biotechlocaties. De markt voor seniorenhuisvesting gaat nu voor het eerst sinds de pandemie-uitbraak weer open. Een ander goed presterend cluster was Triple Net Lease VS, waar STAG Industrial (overwogen in de portefeuille) een van de uitblinkers was. De onderneming blijft benadrukken dat de autonome groei van het netto operationeel inkomen (NOI) zich stabiliseert op 2%-3% per jaar (eerder 1%-2%). Dit is het directe resultaat van betere operationele fundamentals voor logistiek vastgoed op meer regionale locaties. Wij hadden deze tendens begin vorig jaar al voorspeld. De fondsperformance werd gedrukt door het cluster commercieel vastgoed Europa waar Unibail-Rodamco-Westfield (niet opgenomen in de portefeuille) relatief goed presteerde, terwijl Hibernia REIT en Warehouses de Pauw (beide overwogen in de portefeuille) achterbleven. WDP ging gebukt onder tijdelijke verkoopdruk ten gunste van CTP, de logistiek specialist in Centraal- en Oost-Europa die in maart een beursnotering kreeg.

Maart was een zeer goede maand voor het wereldwijde universum van beursgenoteerde vastgoedaandelen. Bemoedigend nieuws uit de VS (55% van de benchmark) over vaccins en heropening van de economie trok de rest van de wereld ook omhoog. De Amerikaanse clusters boekten in lokale valuta gemiddeld een rendement van 4% in maart, in lijn met de benchmark. De goede performance was breedgedragen: wereldwijd boekten alle clusters behalve Hongkong een positief rendement. In de VS realiseerden sectoren zoals logistiek & opslag en woningvastgoed een rendement van respectievelijk 6% en 7%. Dit waren sectoren die tijdens de pandemie heel goed hadden gepresteerd, maar de laatste maanden waren achtergebleven, vooral in reactie op de aanvankelijke vaccinhype. Wij verwachten dat de aandelenmarkt in reactie op een geleidelijke normalisatie en heropening van de maatschappij de fundamentals weer meer gaat inprijzen en dat de volatiliteit vanaf een hoog niveau weer wat gaat dalen.

In maart werden ook de laatste jaarresultaten gepresenteerd. Het aantal verrassingen bleef beperkt. Beleggers waren het afgelopen jaar tijdens de pandemie al nauwgezet door de managementteams op de hoogte gehouden. Wel toonden diverse ondernemingen wat meer vertrouwen in de stabiliteit van hun bedrijfsmodel. Zij hielden vast aan hun prognoses (onder andere binnen logistiek vastgoed, gereguleerd woningvastgoed, zorgcentra). Andere ondernemingen wilden niet teveel in detail treden. Hun toekomst wordt nog steeds overschaduwd door veel onzekerheden (onder meer binnen winkelvastgoed, het vrijesectorsegment binnen woningvastgoed, kantoren en seniorenhuisvesting). Er is een groeiende consensus dat de bedrijvigheid in de tweede helft van 2021 sterk aantrekt in reactie op een bredere heropening van de economie. Wereldwijd staat er USD 2,9 biljoen aan opgespaard geld klaar dat zonder pandemie al zou zijn uitgegeven. Nu het vaccinatieproces in de VS en het VK bewonderenswaardig snel vooruitgang boekt, voorzien wij een sterke fundamentele performance voor deze markten en een voortrekkersrol in het wereldwijde herstel van de ontwikkelde markten. Voor diverse bedrijfsmodellen die in de gevarenzone verkeren, komt de broodnodige reddingsboei van herfinanciering in zicht. De onvermijdelijke structurele trends worden hierdoor echter alleen maar uitgesteld. Deze zijn inmiddels welbekend: e-commerce heeft een enorme groeiversnelling laten zien, thuiswerken heeft een duidelijk impact gehad op de bredere vraag naar kantoorvastgoed en zal invloed blijven uitoefenen. Er moet meer geïnvesteerd worden in de herinrichting van het kantoor van de toekomst. Ondertussen worden theaters en bioscopen bedreigd door streamingplatforms, terwijl datacenters wel blijven floreren dankzij de onverzadigbare vraag naar data.

Op het Europese continent haalde CTP met een emissie meer dan EUR 948 miljard op (inclusief overinschrijving) om de ontwikkelpijplijn te financieren. Dit betreft strategisch gevestigde locaties in vooral Tsjechië en Roemenië. De forse overinschrijving onderstreept de aanhoudende belangstelling voor logistiek vastgoed op minder traditionele locaties. We zien hetzelfde gebeuren in de VS bij STAG Industrial. In Europa verschuift het zwaartepunt van de investeringen naar het oosten, waar het aanvangsrendement hoger is en grond goedkoper. De vraag neemt toe, maar het aanbod ook, omdat er goedkoop gebouwd kan worden.

Dit kan deels verklaard worden door de aanleg van de “nieuwe zijderoute” via omvangrijke Chinese strategische investeringen in havens rond Europa (onder meer in Griekenland). Via deze route zou een goedkoper alternatief kunnen ontstaan voor goederenvervoer naar sterk groeiende consumentenmarkten op mogelijk slechts één dag afstand van sommige gevestigde, maar ook dure grote havens zoals Rotterdam, Antwerpen en Hamburg. Veel beleggers zijn daarom begonnen om een logistieke portefeuille op te bouwen in van oudsher goedkopere, maar strategisch toch belangrijke locaties, zoals Bulgarije, de westelijke Balkan, Roemenië en het achterland van Tsjechië.

Kempens vastgoedbeleggingsaanpak kenmerkt zich door een combinatie van kwalitatieve en kwantitatieve analyse. Met behulp van data-analysetechnologie verzamelt het Real Estate Team van Kempen wereldwijd voor 200.000 vastgoedobjecten meer dan 20 miljoen relevante datapunten die binnen onze data-infrastructuur worden omgezet in waardevolle fundamentele beleggingsinformatie. De voortdurende toename van het aantal beschikbare gegevens stelt ons in staat om een steeds scherper oordeel te vormen over de kwaliteit, de waarde en het risico van iedere vastgoedbelegging. Naar onze mening leidt dit tot betere beleggingsbeslissingen en een hoger beleggingsrendement tegen een lager risico voor onze klanten.

In aanvulling op de kwantitatieve aanpak analyseert de beleggingsstrategie ook drie belangrijke kwalitatieve parameters om de juiste waardering te bepalen: de toegevoegde waarde van het management, de kracht van de balans en het ESG-profiel. Aan iedere onderneming worden scores toegekend voor deze drie parameters. Ondernemingen die bijvoorbeeld op ESG-gebied uitblinken, krijgen van de portefeuillebeheerders een hogere score die een hogere waardering rechtvaardigt.

De portefeuilleconstructie is gebaseerd op clusterneutraliteit. De wereldwijde portefeuille bestaat uit 18 clusters die gedefinieerd zijn als homogene groepen vastgoedmaatschappijen met eenzelfde onderliggende valuta-exposure. Voorbeelden zijn Australië, kantoorvastgoed VS en Zwitserland. Het portefeuillegewicht van ieder cluster is ongeveer gelijk aan het benchmarkgewicht van dat cluster. Dat levert een gediversifieerde portefeuille op, terwijl de valuta- en macro-economische risico’s ten opzichte van de benchmark geneutraliseerd worden. Het Fonds wijst risicobudget toe op het niveau van de afzonderlijke vastgoedmaatschappijen.

De ESG-criteria (milieu, sociale kwesties en governance) zijn van groot belang in ons beleggingsproces. Maart was een drukke maand op het ESG-front. We voerden telefoongesprekken met de Canadese REIT’s Allied Properties en Killam Apartment over best practices op duurzaamheids- en governancegebied. Deze gesprekken verliepen zeer constructief: beide ondernemingen waren bereid om naar ons ESG-beleid te luisteren en willen overwegen om diverse wijzigingen door te voeren waarvoor niet alleen wij, maar ook de bredere beleggersgemeenschap een waarderingspremie aan deze aandelen zou willen toekennen. In een belangrijk Zweeds financieel dagblad spraken we ons uit over de bestuurswisselingen bij Castellum. Voorts hielden we engagementgesprekken gericht op bewustwording met Fabege (vastgoedspecialist in Stockholm). We drongen aan op vroegtijdige wisseling van accountant en niet pas na 20 jaar zoals lokaal vereist is. Ook uitten we onze bezorgdheid over nieuwe bestuursbenoemingen bij Fabege.

In maart zijn diverse wijzigingen in de portefeuille doorgevoerd. In het VK hebben we onze posities verkleind in Grainger en Workspace na een goede performance gedurende de maand. De verkoopopbrengst is herbelegd in self storage-specialist Safestore, dat al eerder langdurig in de portefeuille was opgenomen. In Japan verkochten we een deel van onze positie in Mitsubishi Estate ten gunste van Mitsui Fudosan op grond van relatieve waardeverschillen gedurende de maand. In Hongkong werd de positie in Hysan Properties deels verkocht ten gunste van Swire Properties. Voorts verkochten we ons belang in Daiwa House REIT en werd de verkoopopbrengst herbelegd in Japan Hotel en Nippon Prologis. In de VS is in ons model de managementscore van Host Hotels verhoogd. De onderneming wist de pandemie dankzij een superieure strategie relatief goed te doorstaan. Dat bleek maar weer uit de recente overname van een aantrekkelijke locatie in Austin tegen een relatief lage prijs. De modelaanpassing vormde voor ons reden om onze positie in Apple Hospitality deels te verkopen ten gunste van Host Hotels. Tot slot profiteerden we in het cluster industrieel & opslagvastgoed VS van de relatieve zwakte in Terreno. Deze specialist in kwalitatief hoogwaardig stedelijk logistiek vastgoed profiteert in de kustregio’s van hoge entreebarrières. De aankoop werd gefinancierd uit de gedeeltelijke verkoop van onze positie in Eastgroup.