Wereldwijde vastgoedaandelen boekten in oktober een negatief rendement. Het Fonds versloeg de benchmark. De clusters Hongkong en winkelvastgoed VS droegen positief bij aan de relatieve performance. In Hongkong voegde de onderwogen positie in de vastgoedontwikkelaars Sun Hung Kai en CK Asset Holdings waarde toe. In het cluster winkelvastgoed VS blijft Simon Property Group conform onze verwachtingen beter presteren dan sectorgenoten die winkelvastgoed van lagere kwaliteit in portefeuille hebben.

De wereldwijde aandelenmarkten waren in oktober in mineur en dat gold ook voor wereldwijde vastgoedaandelen. De Europese opslagspecialist Shurgard kreeg in oktober een beursnotering. Het Fonds schreef ook in op deze beursintroductie. Naar onze overtuiging zijn de fundamentals op de lange termijn aantrekkelijk voor het opslagsegment in Europa. Onze beleggingscase voor storage is op diverse ontwikkelingen gebaseerd: verstedelijking, stijgende huizenprijzen, een groeiend bewustzijn onder consumenten en een groeiende vraag van ondernemingen tegenover een beperkt aanbod en een gefragmenteerde eigendomsstructuur in dit segment. Op een neergaande markt boekte het aandeel Shurgard deze maand een winst van 8% ten opzicht van de introductiekoers. In het VK werd niet alleen een bod uitgebracht op Intu Properties (een notoire achterblijver uit het winkelvastgoedsegment), maar vonden ook diverse transacties in kantoorvastgoed plaats tegen stevige prijzen. Dit onderstreept de waardering van aandelen met focus op Londens kantoorvastgoed in de portefeuille van het Fonds (Derwent London, Land Securities). In Japan kondigde kantoorvastgoedmaatschappij Tokyu Fudosan (opgenomen in de portefeuille) een onverwachte (en in onze ogen onnodige) aandelenemissie aan tegen een koers die aanzienlijk onder de nettovermogenswaarde (NAV) lag. Het aandeel bleef 10% achter bij sectorgenoten. In Australië beginnen winkelvastgoedmaatschappijen vooruitgang te boeken met het opschonen van hun portefeuille en het verkopen van niet-kernactiviteiten. Vicinity Centers verkocht een portefeuille met 10 winkelcentra van lagere kwaliteit aan Shopping Centers of Australasia tegen een discount van 7% ten opzichte van de boekwaarde. In onze ogen was deze discount nog vrij beperkt. We vrezen dat het op de grotere ontwikkelde markten steeds moeilijker wordt om winkelvastgoed van lagere kwaliteit kwijt te raken.

Kempen’s vastgoed beleggingsproces kenmerkt zich door een combinatie van kwalitatieve en kwantitatieve analyse. Wereldwijd verzamelt het Real Estate Team van Kempen voor 200.000 vastgoedobjecten meer dan 20 miljoen relevante datapunten die binnen onze data-infrastructuur worden omgezet in waardevolle fundamentele beleggingsinformatie. De enorme toename van vastgoed data stelt ons in staat om een steeds scherper oordeel te vormen over de kwaliteit en het risico van iedere vastgoedbelegging. Dit leidt niet alleen tot betere beleggingsbeslissingen, maar uiteindelijk ook tot een hoger beleggingsrendement en een lager risico voor onze klanten.

Binnen het beleggingsproces wordt aan de hand van drie kwalitatieve parameters de juiste waardering bepaald: de toegevoegde waarde van het management, de kracht van de balans en het ESG-profiel. Aan iedere onderneming worden scores toegekend voor deze drie parameters. Ondernemingen die bijvoorbeeld op ESG-gebied uitblinken, krijgen van de portefeuillebeheerders een hogere score die een hogere waardering rechtvaardigt. Slecht bestuur op ESG-gebied of blootstelling aan klimaatrisico’s vertaalt zich voor vastgoedobjecten bijvoorbeeld in hogere onderhoudskosten en kans op een hogere leegstand.

De portefeuilleconstructie van de strategie is gebaseerd op clusterneutraliteit. De wereldwijde portefeuille telt 19 clusters die gedefinieerd zijn als homogene groepen vastgoedmaatschappijen met soortgelijke onderliggende valuta-exposure. Voorbeelden zijn Australië, kantoorvastgoed VS en Zwitserland. Het portefeuillegewicht van ieder cluster is min of meer gelijk aan het benchmarkgewicht van dat cluster. Op deze wijze kan een gediversifieerde portefeuille-opbouw gewaarborgd worden, terwijl de macro-economische en valutarisico’s ten opzichte van de benchmark geneutraliseerd zijn. Het Fonds wijst het risicobudget toe op het niveau van de afzonderlijke vastgoedmaatschappijen.

In het cluster Australië hebben we de nettovermogenswaardes (NAV’s) voor winkelcentra van zwakkere kwaliteit verlaagd. In de VS leidt de doorrekening van stijgende rentes in onze waarderingsmodellen tot lagere NAV’s. Voorts hebben we in het cluster winkelvastgoed VS de managementscore van DDR en Brixmor verlaagd. Terwijl het winkelsegment onder druk staat en de rente stijgt, slagen de managementteams van deze vastgoedmaatschappijen er maar niet in om de schuldenlast te verkleinen.

In het cluster Hongkong is het belang in Hysan Development deze maand verkocht en is de verkoopopbrengst herbelegd in Wharf REIC. In het cluster woningvastgoed VS hebben we het belang in Essex verkleind ten gunste van Invitation Homes. Alle transacties werden door waarderingsoverwegingen ingegeven.