Europese vastgoedaandelen boekten in januari een rendement van meer dan 10%. KEPF versloeg de benchmark. De relatieve outperformance kwam vooral in het cluster Verenigd Koninkrijk tot stand. De overwogen posities in Derwent London plc en Safestore Holdings plc profiteerden van een duidelijke koersopleving vanaf de lage niveaus van eind 2018.

Het goede rendement op vastgoedaandelen in januari kan waarschijnlijk het beste verklaard worden door een aantrekkelijke waardering in combinatie met een aanhoudend goede operationele performance in de sector. Opslagspecialist Safestore maakte goede jaarcijfers bekend. De autonome huurgroei van 5% in 2018 was vooral aan een hogere bezettingsgraad te danken. Diverse vastgoedmaatschappijen meldden jaar-op-jaar een positieve herwaardering van de portefeuille, waaronder het Britse studenthuisvestingsfonds Unite (7%), het Duitse woningvastgoedfonds ADO Properties (6%), het Spaanse winkelvastgoedfonds Lar España (12%) en het Duitse kantoorvastgoedfonds Alstria (11%). Het Nederlandse winkelvastgoedfonds Wereldhave maakte bekend dat CEO Dirk Aanbeek per 1 april 2019 terugtreedt en British Land meldde het vertrek van het hoofd winkelvastgoed. De managementscore van beide maatschappijen is op basis hiervan niet gewijzigd. Portugal gaf uiteindelijk het groene licht voor de invoering van een REIT-structuur. Mogelijk gaan diverse Portugese vastgoedfondsen nu naar de beurs.

Kempens vastgoedbeleggingsaanpak kenmerkt zich door een combinatie van kwalitatieve en kwantitatieve analyse. Met behulp van data-analysetechnologie verzamelt het Real Estate Team van Kempen wereldwijd voor 200.000 vastgoedobjecten meer dan 20 miljoen relevante datapunten die binnen onze data-infrastructuur worden omgezet in waardevolle fundamentele beleggingsinformatie. De voortdurende toename van het aantal beschikbare gegevens stelt ons in staat om een steeds scherper oordeel te vormen over de kwaliteit, de waarde en het risico van iedere vastgoedbelegging. Naar onze mening leidt dit tot betere beleggingsbeslissingen.

In aanvulling op de kwantitatieve aanpak analyseert de beleggingsstrategie ook drie belangrijke kwalitatieve parameters om de juiste waardering te bepalen: de toegevoegde waarde van het management, de kracht van de balans en het ESG-profiel. Aan iedere onderneming worden scores toegekend voor deze drie parameters. Ondernemingen die bijvoorbeeld op ESG-gebied uitblinken, krijgen van de portefeuillebeheerders een hogere score die een hogere waardering rechtvaardigt.

De portefeuilleconstructie is gebaseerd op clusterneutraliteit. De Europese portefeuille bestaat uit 6 clusters die gedefinieerd zijn als homogene groepen vastgoedmaatschappijen met eenzelfde onderliggende valuta-exposure. Voorbeelden zijn de clusters Verenigd Koninkrijk, woningvastgoed Europa en Zwitserland. Het portefeuillegewicht van ieder cluster is ongeveer gelijk aan het benchmarkgewicht van dat cluster. Dat levert een gediversifieerde portefeuille op, terwijl de valuta- en macro-economische risico’s ten opzichte van de benchmark geneutraliseerd worden. KEPF wijst risicobudget toe op het niveau van de afzonderlijke vastgoedmaatschappijen.

Deze maand is onze positie in Deutsche Euroshop vergroot ten koste van Eurocommercial.