Europese vastgoedaandelen boekten in maart een positief rendement. KEPF bleef achter bij de benchmark. Deze underperformance was volledig toe te schrijven aan de onderwogen positie in de Britse winkelvastgoedmaatschappij Hammerson, dat 26% in koers steeg nadat Klépierre (een Franse winkelvastgoed-REIT) een bod op Hammerson uitbracht. We zijn al twee jaar onderwogen in Hammerson, wat duidelijk positief aan onze performance heeft bijgedragen over deze volledige periode.

Maart was een goede maand voor Europese vastgoedaandelen: zij profiteerden van dalende obligatierentes en fusie- en overname-activiteit. De Franse winkelverhuurder Klépierre bracht een opportunistisch bod uit op de Britse sectorgenoot Hammerson en wakkerde daarmee de consolidatiegolf in de worstelende winkelvastgoedsector aan. In Oostenrijk ontving CA Immobilien (gespecialiseerd in de verhuur van kantoorvastgoed in Duitsland en Centraal Europa) een overnamebod van Starwood Capital. Op het Europese vasteland maakten diverse Duitse en Spaanse ondernemingen hun resultaten over 2017 bekend. De Duitse woningvastgoedmaatschappijen doen het nog steeds uitstekend: ook in diverse regio’s buiten Berlijn is nu een huurgroei van 3-4% zichtbaar. Het momentum is momenteel het krachtigst in voormalige Oost-Duitse steden zoals Leipzig en Dresden. Onze Spaanse portefeuillenaam Hispania Activos maakte uitstekende resultaten bekend. De Iberische hotelmarkt blijft profiteren van aanhoudende groei van het toerisme, de opleving van de Spaanse economie en instroom van buitenlands kapitaal.

De portefeuilleconstructie is gebaseerd op clusterneutraliteit. De Europese portefeuille bestaat uit 6 clusters die gedefinieerd zijn als homogene groepen vastgoedmaatschappijen met eenzelfde onderliggende valuta-exposure. Voorbeelden zijn de clusters Verenigd Koninkrijk, woningvastgoed Europa en Zwitserland. Het portefeuillegewicht van ieder cluster is ongeveer gelijk aan het benchmarkgewicht van dat cluster. Dat levert een gediversifieerde portefeuille op, terwijl de valuta- en macro-economische risico’s ten opzichte van de benchmark geneutraliseerd worden. KEPF wijst risicobudget toe op het niveau van de afzonderlijke vastgoedmaatschappijen, en dan met name aan vastgoedmaatschappijen met een sterke balans en een managementteam dat bewezen heeft dat het de nettovermogenswaarde kan laten groeien. We mijden vastgoedontwikkelaars die met hun beleggingsportefeuille geen stabiele inkomstenstroom weten te genereren.

In het cluster winkelvastgoed Europa hebben we de ramingen voor de vermogenswaarde verlaagd voor winkelvastgoedportefeuilles van lagere kwaliteit. Ook voor Mercialys is de schatting voor de nettovermogenswaarde teruggebracht. We hebben dit aandeel verkocht en de verkoopopbrengst herbelegd in het kwalitatief hoogwaardigere Eurocommercial Properties. In het cluster kantoorvastgoed Europa is largecap Aroundtown Holdings aan de FTSE EPRA benchmark toegevoegd met een weging van 1,6%. Wij hebben een negatieve visie op deze onderneming die met veel vreemd vermogen gefinancierd is en veel financial engineering toepast. In het cluster VK hebben we op waarderingsgronden een deel van onze positie in Safestore naar Tritax Big Box gedraaid. Tot slot namen we winst op het goed presterende Fabege in in Zweden ten gunste van achterblijver Entra.