Europese vastgoedaandelen boekten in maart een positief rendement en KEPF versloeg de benchmark. Hiermee werd een uitstekend eerste kwartaal voor Europese vastgoedaandelen afgesloten waarin KEPF een rendement van meer dan 15% boekte.

De relatieve outperformance kwam in maart vooral tot stand in de clusters Scandinavië en Verenigd Koninkrijk. Hieraan droeg de onderweging in Brits winkelvastgoed bij. De aanhoudende berichtenstroom over winkelsluitingen en aangevraagde faillissementen hield dit segment onder druk. De aandelenselectie binnen het cluster Scandinavië droeg eveneens positief bij aan de relatieve performance. De portefeuillenamen Fabege AB en Hufvudstaden AB boekten een rendement van meer dan 10%. We zien op de Zweedse kantoormarkten nog steeds een zeer gezonde operationele resultaatsontwikkeling. Alleen maken we ons zorgen over de hoge schuldhefboom bij Zweedse vastgoedmaatschappijen.

De Europese Centrale Bank (ECB) maakte in maart bekend dat de rente tot 2020 ongewijzigd blijft. In reactie op de aarzelende economische groei bood zij banken uit de eurozone een nieuwe ronde van goedkope financiering aan. Een omgeving met lage rentes is gunstig voor de vastgoedsector. Vastgoedaandelen boekten dan ook een zeer sterk rendement in het eerste kwartaal van 2019. Ondanks deze goede performance lopen de waarderingen momenteel niet uit de pas. De operationele resultaatsontwikkeling blijft de waarderingen ondersteunen. Zo liggen de koersen in het cluster Verenigd Koninkrijk gemiddeld 3% onder de door Kempen berekende nettovermogenswaarde. Het operationeel goed presterende cluster woningvastgoed Europa noteert zelfs bijna 6% onder de door Kempen berekende nettovermogenswaarde, terwijl de discount voor het geplaagde cluster winkelvastgoed Europa 8% bedraagt. Al met al zijn de waarderingen redelijk aantrekkelijk.

Kempens vastgoedbeleggingsaanpak kenmerkt zich door een combinatie van kwalitatieve en kwantitatieve analyse. Met behulp van data-analysetechnologie verzamelt het Real Estate Team van Kempen wereldwijd voor 200.000 vastgoedobjecten meer dan 20 miljoen relevante datapunten die binnen onze data-infrastructuur worden omgezet in waardevolle fundamentele beleggingsinformatie. De voortdurende toename van het aantal beschikbare gegevens stelt ons in staat om een steeds scherper oordeel te vormen over de kwaliteit, de waarde en het risico van iedere vastgoedbelegging. Naar onze mening leidt dit tot betere beleggingsbeslissingen.

In aanvulling op de kwantitatieve aanpak analyseert de beleggingsstrategie ook drie belangrijke kwalitatieve parameters om de juiste waardering te bepalen: de toegevoegde waarde van het management, de kracht van de balans en het ESG-profiel. Aan iedere onderneming worden scores toegekend voor deze drie parameters. Ondernemingen die bijvoorbeeld op ESG-gebied uitblinken, krijgen van de portefeuillebeheerders een hogere score die een hogere waardering rechtvaardigt.

De portefeuilleconstructie is gebaseerd op clusterneutraliteit. De Europese portefeuille bestaat uit 6 clusters die gedefinieerd zijn als homogene groepen vastgoedmaatschappijen met eenzelfde onderliggende valuta-exposure. Voorbeelden zijn de clusters Verenigd Koninkrijk, woningvastgoed Europa en Zwitserland. Het portefeuillegewicht van ieder cluster is ongeveer gelijk aan het benchmarkgewicht van dat cluster. Dat levert een gediversifieerde portefeuille op, terwijl de valuta- en macro-economische risico’s ten opzichte van de benchmark geneutraliseerd worden. KEPF wijst risicobudget toe op het niveau van de afzonderlijke vastgoedmaatschappijen.

In maart hebben we de weging van de Britse studenthuisvester Unite Group vergroot ten koste van Workspace. Unite heeft de afgelopen jaren in het VK een uitstekend platform voor buitenlandse en Britse studenten opgebouwd. Dankzij een goede relatie met vooraanstaande Britse universiteiten kan Unite speciale studentenhuisvesting op de campus bouwen op een schaal die geen enkele andere concurrent kan evenaren.